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Verticalização
x legislação na Avenida Brasil em Maringá-PR no período de 1960-2004:
algumas considerações (1) |
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| Ricardo Luiz Töws: Acadêmico (4º ano de Geografia - UEM) - Participante do Grupo de Estudos Urbanos (GEUR-DGE-UEM). Cesar Miranda Mendes: Docente do Departamento de Geografia e Arquitetura e Urbanismo – UEM. Coordenador do Grupo de Estudos Urbanos (GEUR); Doutor – USP; Pós-Doutorado – IPPUR/UFRJ; Coordenador do Programa de Pós-graduação em Geografia – PGE-UEM. |
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| Introdução O presente artigo trabalha com a verticalização da Avenida Brasil em Maringá, com o intuito de comparar esse processo com os períodos da verticalização maringaense, propostos por Mendes (2) e também compará-lo com a evolução da legislação da área em questão. Para isso, foram necessárias algumas conceituações sobre o tema e também um estudo da legislação urbanística. Ramirez considera que:
Mendes, elaborou a definição de verticalização que é,
Essa pesquisa teve por objetivos a apreensão e compreensão de como se deu o processo de verticalização, através das categorias analíticas, Estado e Capital, sobretudo o capital imobiliário. Considerações metodológicas A metodologia consistiu na interpretação dos referenciais: Referencial teórico-metodológico, consistindo na análise das categorias Estado e Capital (sobretudo o imobiliário) e os temas verticalização e legislação; referencial empírico, com levantamento de dados de campo, pesquisas e entrevista à Prefeitura do Município de Maringá e entrevistas ao mercado imobiliário; referencial técnico, com a elaboração de mapas, tabelas, gráficos, fotos, etc. Estado e capital imobiliário O Estado se configura como um dos principais produtores, transformadores e modeladores do espaço urbano capitalista, sendo de suma importância abordá-lo, juntamente ao Capital, como categorias de análise, para melhor compreensão do processo de produção das cidades. Em primeiro lugar, verifica-se que o Estado detém o instrumento de regulação das Leis, onde,
Essa elite possuidora produz e reproduz o espaço urbano e para isso detém certos mecanismos, estratégias e ações, que são identificados como sendo:
O Capital se apresenta de várias maneiras no processo de construção e apropriação do solo urbano (fundiário, produtivo, financeiro e imobiliário). Aqui se deu enfoque ao capital imobiliário, na figura do incorporador, ou seja, os agentes diretamente envolvidos com o capital imobiliário (uma das formas de reprodução do capital no espaço urbano) são denominados por autores como incorporadores (7). Em suma, Smolka entende que o capital incorporador é aquele que desenvolve o espaço geográfico organizando os investimentos privados no ambiente construído, em especial aqueles destinados à produção de habitações. Para o autor, o capital incorporador é definido como aquela fração do capital que se valoriza pela articulação destes diversos serviços contratados (8). Considerações sobre o município de Maringá Em 10 de maio de 1947 foi fundada a cidade de Maringá. Foi elevada a Município pela lei nº 790, de 14 de fevereiro de 1951, com os distritos de Iguatemi, Ivatuba e Floriano. Em 9 de março de 1954, foi instalada a comarca de Maringá (9). O município situa-se em uma zona de altitude compreendida entre as cotas 500 e 600 metros em relação ao nível do mar. É cortado pelo Trópico de Capricórnio, tendo longitude de 51º57’ W e latitude de 23º25’ S (10). Maringá foi planejada pelo arquiteto e urbanista Jorge Macedo Vieira, cujo projeto foi idealizado em função do futuro traçado da estrada de ferro. Na verdade, a fundação da cidade ocorre logo depois da demarcação definitiva da estrada de ferro (11). A Avenida Brasil seguiu paralelamente o traçado da linha férrea cortando as Zonas do projeto inicial 01, 03, 04, 05, 06 e 08, sendo a principal via desde a ocupação inicial. A ocupação se deu de forma eficiente e rápida, sendo que o centro comercial expandido espraiou-se ao longo da Avenida Brasil (12). Atualmente, nessa área existem os mais diversos estabelecimentos comerciais, identificados pelos bancos, escritórios de profissionais liberais, lojas de confecções e calçados, lojas de bens de consumo duráveis, revenda de automóveis, armazéns de secos e molhados, oficinas diversas, lojas de produtos agropecuários, lojas de materiais de construção, oficinas de consertos e pinturas de veículos, dentre outros (13). A legislação municipal e a verticalização na Avenida Brasil Na pesquisa empírica sobre verticalização foram observadas algumas discordâncias nas informações fornecidas pela Prefeitura Municipal no que se refere aos edifícios da área de estudo. Há no cadastro de edifícios da Prefeitura 30 edifícios, totalizando uma área de 107.496,24 m². Os demais edifícios da avenida, 48, não estão cadastrados (14) – verifica-se que é um número maior do que os que constam no cadastro, despertando a crítica quanto à organização e cuidados dos funcionários desse setor. Essas críticas foram construtivas, na medida em que a justificativa da Prefeitura Municipal é que esses edifícios foram construídos por um único proprietário direto, como ocorre na construção de residências, ou seja, não ouve nenhuma incorporação para construção em forma de condomínio. O proprietário idealizava, contratava os construtores e engenheiros e construía com seu próprio capital. Não fazia a constituição de condomínio/ Incorporação imobiliária. Grande parte dos edifícios da área de estudo possuem 03 e 04 pavimentos (62 edifícios) (15) – principalmente os edifícios que não estão no cadastro de edifícios da Prefeitura, sendo dois fatores preponderantes para essa disposição: 1) Os elevadores, onde a Lei 1734/84, Art. 61, do Código de Obras, coloca que: “Os edifícios cujos pisos de pavimentos, a contar do nível da soleira do prédio, tenham altura superior a 11 m (onze metros), deverão obrigatoriamente, ser servidos de elevadores”. 2) Quando não havia Código de Obras, a Companhia se baseou em projetos de outras cidades, pois liberava a construção de edifícios de até 04 pavimentos. Além disso, Maringá era distrito de Mandaguari, sendo regido pelas leis desse município até a criação do 1º Código de Obras e Posturas (1959) (16). Verificou-se assim a presença do Estado como regulador, pois a legislação urbanística teve papel fundamental na configuração da área. Contudo, analisou-se outros aspectos dessa legislação, reguladora da construção de empreendimentos (aqui tratou-se dos empreendimentos verticais), onde foi resgatado e adaptado o quadro das Leis 34/59, 624/68, 1736/83, 03/91, 46/94 e 331/99 (com algumas alterações efetuadas pela Lei 340/2000), verificando os parâmetro de ocupação do solo. O processo de verticalização se consolidou na década de 1980, não só na Avenida Brasil como em toda a cidade. Mendes (17) designa quatro períodos da Verticalização como: Primeiro período: “Acumulação Cafeeira e comercial (1960-1969)”: Neste período houve a construção de 10 edifícios na área central da cidade. Dos 10 edifícios, 02 foram construídos na Avenida Brasil (Essa numeração é baseada no cadastro da Prefeitura, portanto os edifícios que não estão no cadastro estão ausentes dessa contagem, em todos os períodos). Segundo Período: “A Modernização da Agricultura (1970-1979)” – Aqui foram construídos 39 edifícios na cidade. Na Avenida Brasil, também houve um acompanhamento, pois foram construídos 06 edifícios. A Lei 624/68 permitia a construção de edifícios de altura livre com coeficiente de aproveitamento 8,0 na Zona Comercial, inserida na Avenida Brasil. Terceiro Período: “A Agroindústria (1980-1989)” – o referido autor coloca que neste período consolidou a verticalização maringaense. Foram construídos 711 edifícios em Maringá. “Diversos fatores contribuíram para que esse período se despontasse como a “década do concreto”: amplitude, dinâmica, necessidades mercadológicas, formas arquitetônicas, maturidade no setor imobiliário, entre outros” (18). Nota-se então, uma porcentagem maior de edifícios de médios a grande porte construídos no terceiro período, decorrentes dos fatores já mencionados e também da dinâmica do processo econômico levada a termo na década dos planos econômicos (Cruzado, Bresser e Verão) (19). Essa dinâmica econômica em paralelo à legislação urbanística, que nesse período permitia a construção de edifícios com o máximo coeficiente de aproveitamento, desencadeou um interesse por parte dos incorporadores, sendo o auge da verticalização em Maringá e também o período em que a Avenida Brasil mais se verticalizou. Como colocado, nesse período foram construídos na Avenida Brasil 14 edifícios que se encontram no cadastro. Outro sim, a lei 1736/83 e 1934/84 permitiram a construção de edifícios com coeficiente de aproveitamento 10, ou seja, 10x a área do terreno, na Zona Comercial Central (ZC1). Na lei 1736/83 a Avenida Brasil se insere quase em sua totalidade (exceto a Zona 08) como Zona Comercial Central (ZC1). Os edifícios que não se encontram na listagem da Prefeitura são de número 14 nesse período. O Quarto Período designado por Mendes foi de 1990 a 1996-2, onde coloca que:
A legislação e os parâmetros relacionados ao quarto período (03/91 e 46/94) permitia um baixo coeficiente de aproveitamento, 4,0 (rua) e 4,5 (avenida) para a área central. Na Avenida Brasil construiu-se 05 edifícios que constam no cadastro e 09 fora do cadastro, neste caso contando de 1990 até os dias atuais. Seguindo a evolução da verticalização da Avenida Brasil, a separação por períodos, por sua vez, em décadas, foi de importância para uma melhor visibilidade. Quanto ao interesse dos incorporadores, verifica-se que os agentes imobiliários atuam em pressão junto ao Estado, pois possuem alguns limitantes em seu campo de atuação, que se fazem presentes nas etapas de construção, sendo:
Com esses limitantes, os agentes sempre atuaram em conflitos de interesses, pois objetivam o lucro e vantagens econômicas. Os locais de maior especulação são as Zonas 01 e 07, densamente verticalizadas e, atualmente o Novo Centro, onde se verifica uma constante modificação desse espaço construído, caracterizando-o como um espaço vertical (22). O Novo Centro possui imóveis novos e reformulados, atendendo melhor os desígnios dos comerciantes e investidores do setor, em contraste com a Avenida Brasil, que é uma área, antiga, em decadência, anulando os interesses e tendências de investimento imobiliário (23). Considerações finais Essa pesquisa buscou a apreensão de como se deu o processo de verticalização na Avenida Brasil, tendo por trás do processo uma gama de fatores, desde ocupacional até em vistas aos interesses da incorporação imobiliária. Percebeu-se que a Avenida Brasil absorveu o processo de verticalização, mas para si atraiu poucos investimentos para a consolidação da verticalização, pois os investimentos no setor foram barrados ou desinteressantes, ora pela legislação municipal, ora pela falta de terrenos à venda e por outros limitadores, como a infra-estrutura local. A legislação municipal foi um mecanismo utilizado pelo Estado, a fim de ordenar o uso do solo do espaço em questão, onde foram trabalhadas as leis e parâmetros do uso do solo, visando identificar os fatores limitantes. O primeiro ponto a ser considerado é o uso do solo destinado às atividades econômicas. A via foi ocupada pelo comércio antes mesmo do centro, pois era permitida a construção de estabelecimentos e edifícios comerciais. O interesse imobiliário, principalmente acompanhando o modelo da verticalização brasileira, é a construção de edifícios residenciais, até porque são mais rentáveis e há uma procura maior por parte dos consumidores. Houve a construção de edifícios residenciais, mas foram poucos, vindo de encontro à fragilidade da atuação do Estado, que tende a favorecer os interesses dos produtores do espaço urbano, que utilizam de estratégias para modificar a legislação. Outro sim, o coeficiente de aproveitamento foi outro limitante, apesar de ser favorável no auge da verticalização maringaense, a década de 1980. Os proprietários fundiários, titulados como proprietários de terras e dos imóveis construídos sobre os terrenos limitaram os interesses da incorporação imobiliária ao renegarem a venda de seus imóveis e terras ou especularem, propondo preços inacessíveis, ao colocarem à venda. Isso ocorre até os dias atuais, ou seja, a incorporação imobiliária não se interessa em comprar terrenos na Avenida Brasil dentre os fatores, a dificuldade de negociação. Pode ser interpretado como um limitante da verticalização, pois desloca os interesses imobiliários para outros locais da cidade. Atualmente a infra-estrutura do local é considerada deteriorada e muito antiga. As incorporadoras buscam locais onde o Estado assegura infra-estrutura mínima para investimentos de tal porte e também tendem a buscar locais que dispunha de terrenos de relativo porte, aonde a legislação vêm de encontro a seus interesses. A titulo de exemplo, constroem-se edifícios no denominado “Novo Centro” de Maringá. Essa dinâmica da Avenida Brasil traz à tona os mecanismos e estratégias do capital, onde o valor de troca do espaço em questão é impossibilitado, pois os terrenos já estão ocupados e, se a oportunidade surge, é inviável ao mercado imobiliário devido aos preços inacessíveis, implantados pelos proprietários fundiários e proprietários dos imóveis. Outra questão refere-se ao valor de uso, que compete ao Estado. Esse valor torna-se desinteressante do ponto de vista do capital imobiliário, pois a infra-estrutura local apresenta uma deterioração devida ao tempo de implantação, principalmente quando diz respeito aos equipamentos urbanos, como a rede de esgotos, instaladas na década de 60. Ao Estado compete legitimar e ordenar o uso do solo, mas também assegurar condições mínimas de infra-estrutura para motivar o interesse imobiliário. Nota-se que há um acompanhamento da verticalização em áreas dotadas de infra-estrutura, um, dentre todos os fatores já relacionados, que deslocaram a verticalização para outras zonas/bairros. Em suma, essa pesquisa foi importante para a compreensão do processo de verticalização local e geral, juntamente com os mecanismos do capital imobiliário e principalmente do Estado. Foi necessário o levantamento desse processo nessa área da cidade para o entendimento da configuração atual da verticalização e também para a busca de um resgate geoistórico do espaço em questão. São necessárias pesquisas nesse âmbito da Geografia urbana para verificar os arranjos espaciais da cidade, implicando no conhecimento dos mecanismos responsáveis por este processo, fornecendo assim, subsídios para novas pesquisas com esta temática. Notas 1
MENDES, César Miranda. O Edifício no jardim: Um plano destruído. A verticalização de Maringá. Tese de Doutorado – FFLCH – Universidade de São Paulo, 1992. 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 Bibliografia complementar BELOTO, Gislene. Legislação Urbanística. Instrumento de regulação e exclusão territorial - Considerações sobre a cidade de Maringá. UEM-PGE. Dissertação de Mestrado, Maringá, 2004. LUZ, F. O fenômeno urbano numa zona pioneira: Maringá. Prefeitura Municipal, 1997. 215 p. MARINGÁ, Município de. Plano Diretor de Desenvolvimento de Maringá. Maringá, 2000. MENDES, César Miranda. Incorporação e Exploração: O cerne da verticalização no aglomerado urbano de Maringá. Rio de Janeiro, UFRJ, 2002. (Relatório final do Programa de Pós-Doutorado). RIBEIRO, Luiz Cesar de Queiroz. "Espaço Urbano, Mercado de Terras e Produção da Habitação", In: SILVA, L. A. Machado (Org). Solo Urbano: Tópicos sobre o uso da terra. Rio de Janeiro, Zahar Editores, 1981, p. 29-47. SOUZA, Maria Aparecida Adélia de. A Identidade da Metrópole: a verticalização de São Paulo. São Paulo, Hucitec, l994. |
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