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architexts ISSN 1809-6298


abstracts

português
Este artigo, segundo da série sobre Operações Urbanas em São Paulo, é uma reavaliação crítica da Operação Urbana Faria Lima, em vigor na cidade de São Paulo desde 1995


how to quote

SALES, Pedro Manuel Rivaben de. Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projetos. Parte 2 – Operação Urbana Faria Lima: relatório de avaliação crítica. Arquitextos, São Paulo, ano 05, n. 059.12, Vitruvius, abr. 2005 <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/05.059/481>.

Este artigo resume e sistematiza os dados e conclusões obtidas pelo esforço de reavaliação crítica da Operação Urbana Faria Lima em vigor na cidade de São Paulo desde 1995. Realizada em 2001, essa reavaliação esteve a cargo de “grupo de trabalho” especialmente instituído para este fim (2). O material reunido e o conhecimento alcançado pela série de levantamentos, estudos e discussões foram organizados e elaborados, sob coordenação da Diretoria de Projetos Urbanos – Secretaria Municipal de Planejamento Urbano da Prefeitura de São Paulo, no texto intitulado Estudo para fixação de critérios e procedimentos de referência para propostas interessadas à “Área indiretamente beneficiada” da Operação Urbana Faria Lima (Sempla, 2001). Este texto constituiu espécie de reflexão que procurava extrair da argumentação crítica a definição de pauta positiva, visando não só ao coerente prosseguimento da operação em pauta, mas ao aprimoramento geral do próprio instrumental urbanístico.

Reconhecendo de partida o “êxito” da Operação Urbana Faria Lima (ao menos –ou apenas?–, sob o ponto de vista imobiliário-financeiro, e sempre que comparado com as outras operações então vigentes) (3), a linha de indagação adotada pelo grupo de trabalho caracterizou-se pela tentativa de dar resposta articulada às seguintes questões gerais:

  • manter a capacidade remuneradora da operação de forma a garantir o fluxo dos recursos para as obras públicas pendentes (a cuja realização se confiava a possibilidade de ampliar ou diversificar o sentido territorial e social da operação);
  • rever e aprimorar os critérios e procedimentos de análise e aprovação dos projetos, atentando para determinadas “regras” de compatibilidade próprias à estrutura e à dinâmica urbanas, (no sentido de conter ou diminuir os efeitos e novas demandas da transformação).

Linhas de investigação e hipóteses de trabalho

A justificativa técnica original para a montagem dessa operação urbana incluía, sempre de forma muito esquemática, os seguintes objetivos e diretrizes (Sempla, 2000):

  • prolongamento da avenida Faria Lima, conectando-a de um lado à avenida Bandeirantes e avenida Hélio Pellegrino, em Vila Olímpia, e de outro com a avenida Pedroso de Morais, no Alto de Pinheiros: a criação de uma via paralela à Marginal Pinheiros aliviaria a saturação da rede viária da região sudoeste.
  • adensamento e ocupação do solo como forma de otimizar a utilização da nova capacidade infra-estrutural, enfatizando a abertura de espaços públicos diferenciados e o remembramento de lotes, a ampliação da oferta de habitações multifamiliares e de áreas de estacionamento.
  • a venda de potencial construtivo adicional: a captação dos recursos gerados pela valorização imobiliária da região lindeira constituiria fonte de financiamento das obras previstas, desonerarando o município.

Os incentivos viriam dados na forma de Potencial Adicional de Construção, cujo total distribuído por duas áreas, distinguidas como “direta e indiretamente beneficiadas” – ADB e AIB –, atingiria 2,25 milhões de metros quadrados, realizáveis sobretudo através da permissão onerosa de coeficiente de aproveitamento por lote igual a 4. Tal potencial seria comercializável na forma de títulos ou CEPAC, abreviação de certificado de potencial adicional de construção (procedimento que acabou impedido até a aprovação do Estatuto da Cidade em 2001 – ver Post Scriptum).

Confrontando a justificativa técnica da Operação Urbana Faria Lima – seus objetivos, diretrizes e procedimentos – com o conjunto dos resultados concretos obtidos, os estudos e debates realizados no âmbito do grupo de trabalho procuraram focar a atenção sobre os aspectos problemáticos identificados seja no plano da concepção que embasou a formulação da lei, seja no plano de sua efetiva atuação.

Deste confronto, em primeiro lugar revelou-se categórica a exigência de concentrar o investimento público no objetivo de ampliar o alcance, a dimensão e sentido social e territorial dos resultados e efeitos da operação. E isto deveria ser feito mediante investimento público, conforme se verá adiante. Por outro lado, em consonância com o primeiro objetivo, foi proposta a revisão de critérios e procedimentos técnicos de atuação da Operação. Neste sentido e tendo em vista as limitações colocadas pela plena vigência legal e prática da operação, três eixos de abordagem se mostraram possíveis para formulação de resolução normativa revisora:

  • A adequação dos estoques de potencial construtivo adicional disponível a diretrizes urbanísticas definidas para cada setor urbano em função da capacidade da infra-estrutura, dos padrões tipológico-arquitetônicos e das categorias de uso preexistentes;
  • A diferenciação dos valores de contrapartida como mecanismo indutor, de convergência das propostas a estas mesmas diretrizes;
  • A automatização generalizada da sistemática de cálculo de contrapartida, de forma a torná-lo mais objetivo e transparente e, assim, agilizar a maioria das análises e disponibilizar ao mercado usuário as principais informações para decisão.

Nesta linha, restava colocar em evidência os aspectos problemáticos sem deixar de afirmar as potencialidades latentes (ou, melhor, pendências) da operação. Assim, em 2001, decorridos seis anos de vigência da Operação Urbana Faria Lima –aprovada e sancionada como a lei nº11.732/1995–, podia-se resumir os investimentos realizados e os resultados obtidos como segue:

a. No que toca à administração pública:

a.1. Obras

prolongamento da avenida Faria Lima: sem contemplar alternativas de ligação com a avenida Bandeirantes e com a avenida Luis Carlos Berrini, a extensão da via permitiu a conexão de seus extremos com a avenida Pedroso de Moraes, ao norte, e, ao sul, com a avenida Hélio Pelegrino (cujo traçado, também estendido, ligou-se à avenida República do Líbano). Segundo dados de Sempla (2000), o montante dos custos de desapropriação consumiria 120 dos 150 milhões de dólares, então estimados como potencialmente arrecadáveis na forma de contrapartida.

a.2. Projetos (basicamente compreendidos em duas grandes categorias, segundo listagem baseada em dados de Emurb de 2001 e não necessariamente organizada por ordem de prioridade ou fase de desenvolvimento):

  • Reconversão urbana do Largo da Batata (25 ha.): objeto-tema de Concurso Nacional de Projeto (então em curso), tinha prevista a destinação de 60 milhões de reais (Emurb, 2002) para projetos e obras;
  • Melhoramentos viários (4).

b. Por parte da iniciativa privada:

  • 169 projetos de construção de edifícios para fins residenciais e terciários: os 783.177m2 de potencial adicional de construção, realizados até junho/2001, tinham sido assim distribuídos:

    293.615m2 (ou 23,5% do total do potencial vinculado aos seus cinco sub-perímetros) couberam à “Área Diretamente Beneficiada”, cujo estoque, portanto, sem contar 31 mil quadrados que se encontravam “em análise” até aquela data, ainda reservava para futuros empreendimentos 956.385m2 ou 76,5% dos 1,250 milhões de metros quadrados originalmente disponibilizados;

    489.561m2, ou quase 49% do total disponibilizado na “Área Indiretamente Beneficiada”, restando – sem incluir por volta de 180 mil metros quadrados correspondentes à superfície implicada nas propostas então “em análise”– 510.439m2 ou 51% dos 1 milhão de metros quadrados inicialmente previstos.

Os valores de contrapartida aferidos em função dos benefícios concedidos perfaziam (sobre 154 adesões contratadas até dezembro de 2000) o total de 217.229.987 UFIRs, cabendo às propostas interessadas à categoria de uso “serviços” o pagamento de 72% desse total (contra 28% referentes à categoria “residência”). Era lógico que, de per si, esses números não poderiam dar conta dos resultados urbanos da operação.

Quadro problemático

O trabalho de análise dos pressupostos, procedimentos e resultados da operação apontou uma série de questões – pendências, distorções e equívocos – cujas manifestações mais problemáticas podem ser resumidamente agrupadas como segue:

a. Quanto à concepção da operação e seus procedimentos de atuação

a.1. inexistência de projetos urbanos articulados e integrados: isto redundava na impossibilidade de prefigurar e antecipar mudanças geradas na estrutura e configuração urbanas, bem como dificuldade de programação e gestão dos objetivos e dos recursos, dos investimentos e dos interesses.

a.2. tratamento homogêneo (portanto abstrato) de partes urbanas nitidamente desiguais: desconsiderar os aspectos de formação e forma, posição e papel, funcionamento e imagem urbanas implica generalizações descabidas (e conseqüências indesejáveis) na cidade contemporânea.

a.3. análise “caso-a-caso”: a falta de visão de conjunto e a carência de critérios congruentes impossibilitam a previsão e controle dos efeitos cumulativos da sobrecarga da infra-estrutura e do impacto sobre o sistema de circulação e sobre as forma de uso e ocupação do solo.

a.4. inexistência (particularmente quando referida à “Área indiretamente beneficiada”) de diretrizes urbanísticas e de normas de avaliação pré-fixadas – de modo mais claro e objetivo possível – para análise, aprovação e cálculo (de contrapartidas) das solicitações.

a.5. fixação arbitrária, mas superestimada do estoque de potencial de construção adicional em face da real disponibilidade de áreas passíveis ou apropriadas ao adensamento construtivo via aumento do potencial construtivo.

a.6. inexistência de mecanismos de controle da sobrevalorização do preço da terra: expectativa de apropriação particular das mais valias-urbanas retira poder de arrecadação pública, tendo como conseqüência o “bloqueio” da própria Operação.

De forma aparentemente paradoxal, esses dois últimos aspectos, isto é, a superestimativa de estoque construtivo e a inexistência de mecanismos de controle do preço da terra, faziam-se repercutir e refletir sobremaneira no baixo (e decrescente) interesse demonstrado em relação à realização do estoque de potencial adicional disponibilizado para a “Área Diretamente Beneficiada”. O número real de adesões e os cálculos de previsão (5) reforçavam a tese. A despeito dos maiores benefícios disponibilizados através dos índices de conversão de CEPAC para cada um dos sub-perímetros que a compõem, de maneira geral, a realização do estoque da ADB passou a sofrer concorrência com outras áreas, novas centralidades... e novas operações urbanas.

b. Quanto aos resultados obtidos

b.1. Concentração espacial e especialização funcional: distorções na dinâmica de transformação urbana produziram enclaves especializados e segregados. Os padrões da redundância deste processo são:

  • Localização: “Área Indiretamente Beneficiada”
  • Zona: Z2
  • Usos: S2/C2 e R3.01
  • Coeficiente de aproveitamento C.A. = 4

b.2. renovação urbanareduzida à conformação de paisagem de “edifícios–torre”: a lógica arquitetônica que preside tal configuração, prescindindo de qualquer vínculo urbano que não seja o lote, interessa apenas à própria auto-representação (segundo uma imagem menos ou mais tecnológica, menos ou mais espetacular).

b.3. Perda de escala: volumetrias e áreas construídas excessivas em relação ao tecido preexistente, redundando em pressão sobre a infra-estrutura e a paisagem, gravando a qualidade ambiental urbana.

Quanto a estes dois últimos pontos, não é demais observar que as vantagens adicionais – previstas na própria lei desta Operação Urbana – para a criação de espaços de circulação e de uso aberto ao público têm sido desprezadas: talvez estes espaços não interessem (ou não caibam mesmo) ao modelo de cidade que se configurava, embalado pela “transformação terciária”, no setor sul da cidade (6).

Contradições: chances de superação

Observando os números da Operação Urbana Faria Lima e os dados registrados pelos TPCLs de 1995 e 2000, uma das primeiras conclusões a que se pôde chegar foi a de que essa operação reafirma, se não exacerba, as principais linhas de força da dinâmica imobiliária da área (7) em que inscreve seu perímetro. Assim é que, no intervalo de tempo considerado, 572.282 metros quadrados foram ordinariamente (isto é, conforme à legislação de uso e ocupação do solo) agregados ao estoque construído compreendido pelo perímetro da operação. Deste total, 64,2% coube, principalmente, ao item “torre de escritórios” (SCV) e 31,3% ao item “residência vertical de alto padrão” (RVAP), que viriam a ocupar, de forma predominante, terrenos originalmente destinados à “residência horizontal de médio padrão” (RHMP). Já os empreendimentos que utilizaram as exceções dispostas pela operação urbana, ao agregarem por volta de 780 mil metros quadrados de área construída adicional (computável), nada mais fizeram, sob este ponto de vista, que acelerar e intensificar o processo verticalização–transformação dos usos– elevação do padrão, como efeito da valorização imobiliária da área (valorização essa ademais impulsionada pela própria abertura da avenida).

Este quadro pôde ser sintetizado por uma espécie de contradição geral: ao mesmo tempo em que o perímetro da operação perde população sob este processo de mudança de uso e ocupação do solo, agrava-se (de forma alternada à ociosidade apresentada nos horários não comerciais) a sobrecarga sobre o sistema viário e a circulação, a despeito do aumento da superfície destinada ao tráfego: isso ocorre sobremaneira nos pólos de verticalização “terciária” cuja localização atrela-se à própria implantação (ou expectativa de implantação) viária. Não menos paradoxal é a correlação entre a uniformização da forma urbana (negadas unidimensionalmente quaisquer outras possibilidades da relação parcelamento-edificação que não seja a torre no lote), a crescente cacofonia da paisagem e a perda do sentido (e qualidade) do espaço público.

Tudo isto contribui para a persistência e fortalecimento de um modelo de desenvolvimento urbano que, em grande medida, concentra e limita as oportunidades a pontos restritos do território, drena os recursos disponíveis (em favor de seletos e exclusivos beneficiários), dificulta alternativas urbanísticas (não deixando margens para a diversidade da forma urbana ou sequer atendendo pendências vinculadas à própria operação, como por exemplo, as provocadas pelo aumento das novas densidades construídas). Em face deste quadro e tendo em vista o interesse público (8), uma imagem que pudesse figurar os resultados obtidos até aqui pela Operação Urbana Faria Lima poderia vir associada a uma conta de soma zero (quando não negativa).

Por outro lado, já não parecia exagerado cogitar, senão do esgotamento, ao menos de sensível redução do interesse da iniciativa privada nesta Operação. Em face deste quadro, ficou claro que as chances positivas de mudar o resultado (ou mesmo, de reverter o sinal) desta “conta” estariam, como observado, sobretudo condicionadas a mudanças que as propostas de transformação do Largo da Batata e do Parque do Povo pudessem lograr. Tal hipótese não excluía a necessidade da complementação das obras viárias de forma equilibrada ou a destinação dos recursos previstos em lei para atendimento do problema habitacional. E tampouco tornariam menos importantes, por paradoxal que possam parecer em vista da necessidade de recursos para as obras públicas, formas de controle da realização e distribuição espacial do estoque de potencial construtivo adicional remanescente.

Diretrizes de desenvolvimento da Operação Urbana: proposta

a. Investimento público: projetos e obras

a.1. Melhoramentos viários

Sob o ponto de vista basicamente técnico, vinha ressaltado que a interligação das avenidas Hélio Pelegrino e Luiz Carlos Berrini, através do prolongamento da rua Olimpíadas e alargamento da rua Funchal, parecia “demorar”: seu desempenho apresentava-se comprometido pela incompletude do traçado. Ademais, não podiam ser desconsiderados os efeitos decorrentes do próprio modelo e padrão do processo de (re)urbanização: o binômio concentração espacial – especialização funcional acabou produzindo – via geração e atração de tráfego – grandes impactos não só sobre a malha urbana da Vila Olímpia, mas também sobre a fluidez dos eixos estruturais (repercutindo sobremodo no tráfego da Marginal Pinheiros) (9).

a.2. Reconversão urbana do Largo da Batata

O concurso nacional de projetos, lançado em dezembro por iniciativa de Sempla, Emurb e AR-Pi sob organização do IAB - São Paulo, teve por objetivo a seleção de propostas de reconversão urbana da área do Largo da Batata e seu entorno: a implantação da linha 4 do Metrô, a construção da estação Faria Lima e a (conseqüente) desativação de uma função dominante há três décadas – a de terminal de ônibus municipal e intermunicipal – motivaram e justificaram a idéia da transformação. Idéia essa que teria que englobar, articular e integrar, segundo etapas de implantação claramente encadeadas, não só os projetos de reestruturação física e funcional dos espaços públicos (e privados de uso coletivo), mas, também, uma nova e mais apropriada proposta de configuração arquitetônica das quadras vizinhas. Ambas proposições deveriam prever e articular as novas condições infra-estruturais (particularmente interessadas ao transporte coletivo) e estar abertas à multiplicidade e imprevisibilidade dos usos. Só assim a nova estrutura veria reafirmada sua condição de espaço de referência metropolitana, sem deixar, por isto mesmo, de funcionar como elemento de intermediação/transição entre os setores compreendidos ao norte e ao sul, e incentivar, por sua acessibilidade requalificada, uma maior densidade construtiva e populacional (fixa, de residentes) (Sempla, 2001).

Se em relação à implantação do Parque do Povo, a consolidação de área verde equipada era proposta como o centro da atenção de qualquer projeto que se pretendesse consistente e duradouro (com vistas à ampliação do uso e do significado social da área), a questão de atendimento a programas de habitação de interesse social supunha a retomada e desenvolvimento das hipóteses (então incipientes) aventadas para a favela Panorama (prevista na lei da Operação) em particular, e para o bairro de Pinheiros, em geral.

Revisão normativa

Reiterando a lógica da diferenciação urbanístico-financeira como premissa metodológica, duas condições gerais seriam estabelecidas para a revisão e redefinição dos procedimentos técnicos da operação:

  • adequação à capacidade dos sistemas de infra-estrutura e da rede de equipamentos e compatibilidade com a estrutura, forma e o funcionamento específico de cada parte ou setor urbano: estas noções constituem, teórica e praticamente, a régua pela qual as exceções previstas na lei da operação urbana deveriam medir-se.
  • redistribuição espacial do estoque remanescente do potencial construtivo adicional associada à fixação de “tetos” e “prêmios” para a sua realização: isto pressupõe compartimentação espacial e diferenciação dos valores de contrapartida (em função de tipologia, categoria de uso e localização).

Portanto, colocadas estas questões e reconhecendo as disposições e limites que eram próprios à constituição legal da Operação Urbana Faria Lima – particularmente no que tocava à “Área Diretamente Beneficiada” –, a hipótese de trabalho adotada para o ajuste dos procedimentos técnicos próprios à análise e aprovação de novos projetos, articulava conceitual e operativamente três “temas” (em C):

a. Capacidade de suporte

Estabelecimento de “tetos” máximos de potencial adicional edificável para cada setor abarcado pela operação em função da capacidade de suporte da infra-estrutura e dos serviços e equipamentosvis-a-vis a disponibilidade de área passível de nova construção. Em relação ao primeiro parâmetro – capacidade –, deveria ser considerara a definição das obras necessárias para assegurar adequadas condições de estruturação, configuração e funcionamento urbano e os modelos de carregamento do sistema viário (então em estudo pelo CET). Quanto ao segundo parâmetro, disponibilidade de área economicamente viável ou passível de adensamento, os indicadores, tratados através do “modelo das Áreas Mais Prováveis – AMP”, vinham sintetizados no quadro de “Estoques disponíveis”.

b. Compatibilidade de tipologias e usos

Tal premissa requereria subdivisão da “Área Indiretamente Beneficiada” segundo compartimentos mais ou menos homogêneos, de sorte que se pudessem distinguir critérios de compatibilidade e coerência dos usos, densidades e tipos construtivos dos novos empreendimentos em relação às características urbanas específicas de cada setor e suas dinâmicas ou objetivos de transformação.

c. Contrapartida financeira

Definição de novos critérios para o cálculo do valor, diferenciado por setor, de contrapartida à exceção (independente da então prenunciada revisão da tabela de conversão CEPAC para as ADBs), de modo a promover (ou pelo menos propor condições para) a redistribuição equilibrada dos novos empreendimentos, direcionando os incentivos segundo a especificidade (capacidade e potencialidade) de cada compartimento e a compatibilidade das tipologias construtivas e categorias de uso implicadas. Estímulo à fixação da população residente – de diversos extratos de renda – através de criação de mecanismos de benefício específicos (tendendo a zero a contrapartida relativa a empreendimentos residenciais de caráter social ou popular) (10). Por último, com vistas à pré-fixar, de forma mais clara e direta possível, critérios e procedimentos para a análise e aprovação de projetos, os índices diferenciadores de contrapartida por setor seriam previa e estavelmente estabelecidos em um quadro sinótico da própria lei (11).

Post Scriptum

Sob a justificativa geral de adequar a lei da Operação Urbana Faria Lima aos novos marcos da política urbana que surgiram a partir de 2001 (Estatuto da Cidade, 2001; Plano Diretor Estratégico, 2002; Planos Estratégicos Regionais, 2004), em 2004 foi aprovada por iniciativa do executivo municipal alteração da antiga lei nº11.732/1995. A rigor, não se pode desconsiderar que a alteração proposta constituiu uma tentativa de recuperar a atratividade da operação que, como previamente observado, dava sinais inequívocos de declínio (ver Tabela 1) (12).

Cerne da alteração, o CEPAC foi finalmente instituído como forma de alienação do potencial construtivo mediante oferta pública (em leilões) ou privada (nesse caso, utilizada para pagamento de obras e/ou desapropriações). Sua realização ativaria o ingresso dos recursos necessários para a implementação de obras, sabendo-se que a quantidade de emissão de CEPACs passou, a partir de sua regulamentação, a estar vinculada ao custo de uma específica obra. Por outro lado, decisões (paralelas e concorrentes) de reorientação do programa de investimentos públicos fizeram com que o projeto de reconversão urbana do Largo da Batata (de autoria do arquiteto T. L. Frascino, vencedor do concurso e desenvolvido até o nível básico) fosse postergado em favor da abertura de dois (polêmicos e intempestivos) túneis nos eixos Rebouças e Cidade Jardim no seu cruzamento com a avenida Faria Lima. Já a interligação prevista no programa de investimentos da Faria Lima com a avenida Luiz Carlos Berrini, mediante a continuidade Helio Pellegrino-Funchal, seguiu o estabelecido no programa de investimentos original. Ademais, enquanto questões jurídicas impediram avançar o projeto Parque do Povo, parte de área situada na região oeste (localizada fora do perímetro e desapropriada sem utilizar os recursos da Operação Urbana Faria Lima) seria destinada a atender demanda parcial de habitação de interesse social, gerada pela própria operação.

No processo de revisão da lei, algumas das sugestões apontadas pelo relatório de reavaliação de 2001– setorização, compartimentação do estoque disponível e diferenciação do valor de contrapartida por setor e uso (habitacional e não habitacional) – foram incorporadas ao texto legal revisto: forneceriam, assim, um marco urbanístico útil para a redistribuição das quantidades construídas e a definição dos respectivos valores de contrapartida. Conveniente e sucessivamente calibrados (ver lei 13.769/04 e sua revisão Lei nº 13.871/04) (13) esses parâmetros, no entanto, parecem antes atender a supostas expectativas do mercado que propriamente aos critérios e objetivos urbanísticos que o fundamentaram. Críticas também caberiam aos projetos urbanos realizados (ou apenas propostos), menos pela qualidade técnica intrínseca a sua elaboração, desenvolvimento e execução (em geral de bom nível) e mais pelas opções e decisões programáticas que os precederam e orientaram.

Seja como for, o último leilão realizado (dezembro de 2004), ao alienar apenas 10% dos títulos oferecidos parece confirmar um certo “desinteresse” pela operação. O certo é que o conseqüente enxugamento dos recursos, drenados, como foram, pela mudança de prioridades, deixa em suspenso o destino de obras então tidas como relevantes para a ampliação do alcance social, urbanístico e ambiental da operação.

Posto agora em perspectiva, parece claro que, por diversas razões (entre elas a manutenção das “regras do jogo” já incorporadas e defendidas pelo mercado), o esforço de reavaliação crítica da Operação Urbana Faria Lima teve pouco resultado prático na correção dos seus rumos e distorções. Mas, talvez, tenha sugerido linhas por onde foi possível seguir e traçar um mapa de alternativas conceituais e operativas na formulação das novas operações urbanas: os textos que se seguem conformam material para avaliação desta afirmação.

notas1
O presente artigo é parte de uma série de artigos sobre o assunto, disponibilizados nesta mesma editoria:

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 1. Introdução". Arquitextos, Texto Especial nº 295. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp295.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 2. Operação Urbana Faria Lima: relatório de avaliação crítica". Arquitextos, Texto Especial nº 300. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp300.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 3 – Operações Urbanas: plano-referência e proposições". Arquitextos, Texto Especial nº 305. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp305.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 4 – Operação Urbana Butantã-Vila Sônia". Arquitextos, Texto Especial nº 310. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp310.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 5. Diagonal Sul: território a tempo". Arquitextos, Texto Especial nº 315. São Paulo, Portal Vitruvius, junho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp315.asp>.

BERNARDINI, Marcelo M. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 6 – Operação Urbana Vila Leopoldina – Jaguaré". Arquitextos nº 062.03. São Paulo, Portal Vitruvius, julho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq062/arq062_03.asp>.

OLIVEIRA, José Geraldo Martins de. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 7 – Operação Urbana Carandiru – Vila Maria". Arquitextos nº 065.03. São Paulo, Portal Vitruvius, outubro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq065/arq065_03.asp>.

MAGALHÃES JR. , José. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 8 – Operação urbana Água Branca, revisão e proposição". Arquitextos nº 066.03. São Paulo, Portal Vitruvius, novembro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq066/arq066_03.asp>.

2
Portaria 131/2001 do Gabinete da Prefeita M. Suplicy. O trabalho foi realizado entre os meses de maio e setembro de 2001, a partir da contribuição das secretarias municipais da Habitação, Cultura (DPH), Transportes, Verde e Meio Ambiente, além da Regional de Pinheiros, CET, EMURB, TCM e Defenda São Paulo.O relatório final, elaborado pelo autor e por H. R. Barbara (consultor econômico), foi apresentado e debatido no âmbito do antigo Conselho Normativo de Legislação Urbana (108ª Reunião Ordinária em 04/09/2001).

 3
Em 2001, estavam em curso na cidade de São Paulo as operações urbanas Centro e Água Branca.

4
Os melhoramentos viários em estudo previam:

  • tratamento paisagístico do canteiro central da Av. Faria Lima e Hélio Pelegrino: início de obras previsto para o mês de março de 2002
  • interligação das avenidas Hélio Pelegrino com Luiz Carlos Berrini, via prolongamento da rua Olimpíada e alargamento da rua Funchal: projeto em desenvolvimento, com previsão de início de obras para o segundo semestre de 2002;
  • prolongamento e interligação das ruas Baltazar Carrasco e Sumidouro
  • cruzamento em nível Faria Lima com Cidade Jardim;
  • requalificação da via Marginal Direita;
  • adequação geométrica do Complexo Euzébio Matoso

5
Para estimar os potenciais adicionais de construção utilizou-se o “modelo AMP” (Áreas Mais Prováveis) idealizado por H. R. Barbara e alimentado a partir dos dados da base “TPCL” da Secretaria das Finanças.

6
È verdade que uma associação de proprietários e usuários da Vila Olímpia foi organizada com o intuito de valorizar o bairro, reivindicando e propondo, entre outras medidas, a qualidade ambiental e paisagística do espaço público.

7
Linhas de força essas que privilegiam, proporcional e absolutamente, em primeiro lugar, a construção da “torre de escritórios” —SCV, que cresce 23,4% em superfície construída. Em segundo lugar, vem a construção do edifício residencial de “alto padrão” —RVAP com 14% de aumento—; seguida pela de “serviços e comércio horizontal” —SCH, e seus 12,8% de metros quadrados construídos a mais— e do edifício “residencial de médio padrão” —RVMP, 11,30% de acréscimo—. Isto em detrimento sobretudo da “residência horizontal de médio padrão” —RHMP, que perde no período 25,9%, ou 146.332 m2 de área construída (Patriani, 2001, SF—TPCL, 1995 e 2000).

8
Interesse público entendido não sob a ótica ideológica, mas, como referido, enquanto atenção aos “fenômenos de longa duração e aos modelos de produção e apropriação do capital fixo social” (Secchi, 2000), o que não deixa de incluir os sentidos coletivos que possam ter a estrutura, forma e a paisagem urbana.

9
De acordo com estudos preliminares de CET (2001), o problema da saturação da capacidade viária não seria resolvido com a realização das obras previstas: apenas o diminuiria. Portanto, a par do projetado tratamento paisagístico das principais avenidas —e seus efeitos nas condições de fruição dos espaços abertos—, a melhoria das condições do sistema de mobilidade local (pedestre e automotora), vinha também indicada no relatório a abertura de vias intermediárias, através da interseção do conjunto das quadras de maior extensão.

10
Isso antes de entrar em vigor as disposições do PDE quanto às Zonas Especiais de Interesse Social).

11
Neste sentido, recomendava-se que a proposição de Resolução Normativa contemplasse para estudo as informações, dados e indicadores reunidas nos seguintes gráficos, tabelas e quadros:

  • Prancha de setorização da “Área Indiretamente beneficiada”
  • Quadro do estoque realizado e "em análise" por setor da “AIB”
  • Quadro do estoque disponível por setor da “AIB”
  • Quadro dos valores de contrapartida realizáveis
  • Quadro dos coeficientes de contrapartida por setor


12
Tabela 1. Operação Urbana Faria Lima: potencial adicional da área direta e indireta beneficiada e total da contrapartida (fonte Sempla/PMSP, agosto 2004)

Potencial aprovado ano a ano área indireta (m²)

ano Área indireta
1995 22.650,92
1996 36.928,85
1997 69.397,67
1998 18.969,59
1999 37.197,81
2000 288.865,97
2001 2.766,70
2002 102.539,09
2003 16.750,96
2004 0,00
Total 596.067,56
% do estoque 59,61

Potencial aprovado ano a ano área direta (m²)

ano Itaim Pinheiros Vila Funchal Vila Olímpia Uberaba Total
1995 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1996 31.366,00 2.540,98 1.200,00 0,00 8.793,84 43.900,82
1997 16.125,87 17.991,00 0,00 8.205,00 8.701,02 51.022,89
1998 4.490,67 5.901,00 0,00 0,00 0,00 10.391,67
1999 20.754,00 4.046,03 37.300,50 13.425,00 0,00 75.525,53
2000 41.357,04 14.341,35 0,00 28.718,19 12.750,45 97.167,03
2001 4.495,80 6.089,70 0,00 0,00 3.684,36 14.269,86
2002 25.695,25 0,00 0,00 4.349,43 23.843,16 53.887,84
2003 13539,93 0,00 0,00 0,00 12.318,33 25.858,26
2004 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Total 157.824,56 50.910,06 38.500,50 54.697,62 70.091,16 372.023,90
%estoque 12,63 4,07 3,08 4,38 5,61 29,76

Total da contrapartida (R$) com despacho publicado

Ano Direta Indireta Total
1995 a 2004 131.638.579,34 174.480.883,88 306.119.463,22

13
O texto da Lei Municipal nº 13.769 de 26 de janeiro de 2004 (Lei da Operação Urbana Consorciada Faria Lima), bem como a redação parcialmente alterada pela Lei nº 13.871, de 8 de julho de 2004 estão disponíveis em http://portal.prefeitura.sp.gov.br.

sobre o autor

Pedro M. R. Sales é arquiteto formado e doutorado pela FAU USP. Professor e pesquisador, é vinculado à Escola da Cidade e à Universidade Anhembi Morumbi. Assessor técnico da Sempla, entre 2001 e 2004, coordenou a formulação do plano de intervenção e ordenação de operações urbanas na cidade de São Paulo


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