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architexts ISSN 1809-6298


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Simone Barbosa analisa processo de produção de apartamentos para habitação associado a verticalização e ao Mercado Imobiliário na cidade de São Paulo, desde seu início até os dias de hoje


how to quote

VILLA, Simone Barbosa. Mercado Imobiliário e Edifícios de Apartamentos:. Produção do espaço habitável no século XX. Arquitextos, São Paulo, ano 07, n. 078.04, Vitruvius, nov. 2006 <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/07.078/297>.

O início da modalidade e sua vinculação com o mercado imobiliário

Já nas primeiras décadas do processo de verticalização carioca, iniciou-se a competição dos incorporadores pela produção da moradia dos setores mais abastados da população, segmento a que se direcionou inicialmente o novo gênero habitacional. Em concorrência com as suntuosas residências erguidas em bairros nobres, os novos edifícios verticais da zona sul tentaram se estabelecer como os espaços preferidos das elites residentes no Rio durante as décadas de 1900 a 1920. Era necessário e primordial conferir aos apartamentos exclusividade e luxo, já que esta modalidade de moradia causava repulsa nas elites, que condenavam os cortiços, estalagens, casas de cômodos e todo agrupamento coletivo de espaços de morar (2).

Na cidade de São Paulo inicialmente todos os esforços se restringiam à transformação da cidade colonial à cidade de tijolos e o mercado imobiliário paulistano começou a se configurar num processo longo e dinâmico. A área urbana começou a se expandir e o centro já não apresentava mais uma vocação residencial burguesa e sim uma vocação comercial. Os sucessivos loteamentos das inúmeras chácaras ampliaram o núcleo original e estabeleceram na cidade novas maneiras de morar. Surgiram os primeiros bairros operários próximos às zonas industriais, acompanhando as vias férreas, e os núcleos de características mais modestas, acompanhando os eixos viários que levavam ao interior (3).

A partir de 1911, a Companhia City iniciou a compra de grandes extensões de terra na cidade, visando executar loteamentos, originando bairros-jardim e, nas décadas seguintes, incorporou glebas segundo os mesmos padrões paisagísticos e urbanísticos na cidade de São Paulo, gerando os novos bairros do Anhangabaú, City Butantã, Alto da Lapa, Bela Aliança, Pacaembu, Alto de Pinheiros, entre outros. Este tipo de zoneamento funcional e social inspirou uma série de incorporadores paulistanos que, anos mais tarde, foram formando uma mancha mais ou menos contínua de bairros semelhantes na região sudoeste da capital paulista.

Através de relatos de jornalistas da década de 1920, Sevcenko nos possibilita uma leitura da realidade social paulistana e relata:

“O panorama urbano de São Paulo era muito mais composto de problemas que se multiplicavam descontroladamente do que de soluções originais. A ação pública, tíbia por si só dados os seus limites orçamentários e a ineficácia da sua estrutura administrativa, se paralisava ou mesmo cedia diante da intransigência de grandes potentados ou de manobras especulativas organizadas”.(4)

Ao longo das primeiras décadas do século XX, sob as gestões do conselheiro Antônio da Silva Prado e Raymundo Duprat, a cidade de São Paulo foi palco de remodelações urbanísticas e arquitetônicas que abriram campo fértil à especulação imobiliária. Vários edifícios de apartamentos foram construídos na região central paulistana por grandes proprietários burgueses, estando dentre os mais renomados o Conde Prates, Plínio da Silva Prado e Horácio Belfort Sabino, que, com uma visão de investidores, valorizavam as arquiteturas e modalidades francesas de habitar. A maneira de morar do apartamento haussmanniano fora transplantada para a cidade de São Paulo, não somente através dos modelos urbanísticos e intervenções realizadas na passagem do século, mas também pela própria maneira de viver da elite cafeeira, vislumbrada pelo mundo europeu. Muitos destes edifícios apresentavam uma distribuição vertical comportando um comércio ou loja no pavimento térreo, e habitações nos pisos superiores. Esta tipologia europeizada era freqüentemente encontrada nas ruas de Buenos Aires e Rio de Janeiro, cidades que tinham como referência urbanística a Paris de Haussmann.

Analisando-se peças gráficas, no intuito de entender os espaços internos e detectar os usos destes edifícios centrais na cidade de São Paulo, observou-se o surgimento da modalidade de apartamentos durante a década de 1910 (5). Vários edifícios foram construídos nas décadas de 1910 e 1920, localizados nas ruas principais do centro paulistano e projetados, por um lado, por arquitetos de grande prestígio como Samuel das Neves, Ramos de Azevedo, Victor Dubugras, e, por outro, por autores menos conhecidos. Com filiação claramente eclética, os edifícios de apartamentos apresentavam térreo e, no máximo, mais quatro pavimentos superiores, nos quais estavam dispostas as habitações. As fachadas apresentavam maior ou menor ornamentação, através de elementos de argamassa desenhados - frisos, volutas, adornos -, e elementos metálicos de destaque - detalhes de esquadrias, portas e jardineiras. Alguns edifícios eram localizados nas esquinas, o que os dotava de certa monumentalidade com seus volumes curvos encerrados em cúpulas metálicas que buscavam valorizar esteticamente a obra (fig. 1).

O início do século marca um incipiente processo de industrialização no ramo da construção civil brasileira, o que acabaria por diminuir o volume de materiais e peças importadas de outros continentes, até então maciçamente utilizados na execução de edifícios em geral. Além dos aspectos ligados ao processo de urbanização, o desenvolvimento das técnicas construtivas e dos materiais de construção – especialmente o concreto armado – possibilitou a produção, no Brasil e, em alguns casos, no próprio canteiro, de elementos estruturais para edifícios altos, fato que desvincula a verticalização da obrigatoriedade da importação de elementos metálicos. Maria Adélia de Souza comenta que, apesar de a indústria da construção não dispensar as importações durante um longo tempo, parece claro que o surto de indústrias de bens de produção na década de 1920 foi também o sustentáculo da expansão da verticalização em São Paulo. A indústria da construção de edifícios altos pode ter significado, para estas empresas, a continuidade de seus lucros acima da média do mercado (6).

Observamos que, nas décadas de 1910 e 1920, a totalidade dos exemplares estudados apresentavam algum tipo de comércio no pavimento térreo e, nos demais pavimentos, habitações. Talvez ainda um resquício dos sobrados coloniais que apresentavam, na maioria dos casos, uma ocupação comercial no térreo. Outra hipótese que justificaria o uso misto dos edifícios seria sua implantação em uma área com forte vocação comercial – o centro nevrálgico da cidade. Encomendados por grandes proprietários da burguesia paulistana, considerados os primeiros especuladores da cidade, imaginam-se que estes edifícios eram construídos visando lucro. A maioria destes proprietários morava em palacetes nos bairros ricos e, portanto, não construía estes edifícios para sua própria habitação. Além disso, o centro, neste momento, era considerado uma área não propícia para habitação das elites.

Silvia Ficher, no texto “Edifícios Altos no Brasil”, escreve sobre o início do processo de verticalização das cidades como Rio e São Paulo e seu papel como

“geradoras de novos modos de investimentos especulativos e de coleta privada do excedente da produção. Deste modo, a sua própria construção, determinada pela expansão física, tornava-se um fator de ampliação do campo econômico, seja através do empenho do Estado em obras públicas de saneamento, de arruamentos, de iluminação etc, seja através da ação de empresários particulares na abertura de loteamentos e na construção de edificações residenciais, comerciais e industriais. No rastro deste processo, já na primeira década do século 20, puderam-se perceber os sinais da tendência à verticalização de suas edificações”. (7)

Iniciou-se um período rentista (8), já que as áreas de maior concentração de arranha-céus coincidiam com a dos valores imobiliários, o que impulsionou, a partir de 1930, “a procura cada vez mais intensa da construção vertical como forma de ampliação das rendas imobiliárias” (9). Ainda em relação aos usos dos edifícios estudados, observamos que nas décadas de 1910 e 1920, alguns deles, apresentavam salas de escritórios e banheiros coletivos nos pavimentos superiores, além de comércio no pavimento térreo e de habitações. Tal configuração caracterizou uma mescla de atividades, composta por habitação e trabalho. A maioria dos edifícios era construída com fins lucrativos, visando o aluguel das unidades. Ao mesmo tempo, a proposta de uma diversidade maior na utilização dos espaços acabou por valorizar tais empreendimentos, cujo programa estabelecido possibilitava habitar e trabalhar no mesmo edifício (fig. 2).

No que se refere à organização interna dos apartamentos analisados, notamos certa mescla de referências durante as primeiras décadas. De um lado, temos uma incipiente referência francesa quando observamos, em outros casos, certa setorização das áreas íntima, social e de serviços, alguma estanqueidade de cômodos e, em alguns casos, já uma idéia de modernidade da habitação através do uso de equipamentos e serviços na casa e da forma de utilização dos espaços. Por outro lado, as referências coloniais parecem persistir na ordenação dos espaços, quando observamos uma distribuição dos cômodos muito semelhantes à casa colonial. A maioria dos apartamentos estudados das décadas de 1910 e 1920 são uma versão reduzida dos palacetes, com um programa menos extenso. Em relação ao número de dormitórios, que variava de 1 até 6, a pesquisa mostra que existiam diferentes propostas de habitação. Na maioria dos casos, variava-se o tipo de unidade do edifício, e conseqüentemente o programa dos apartamentos. Observando a implantação dos edifícios, sempre no alinhamento das ruas, a forma do prédio era definida pelos contornos do lote, o que resultava em unidades sempre diferenciadas. Mesmo quando se mantinha o mesmo número de cômodos, sua organização interna variava. Como os edifícios citados eram construídos visando a venda ou aluguel das unidades, é possível que, neste momento, já existisse uma demanda para novas propostas de habitação, como apartamentos nos quais pudessem morar grupos domésticos menores ou até pessoas sozinhas. A partir da década de 1930, é bastante comum encontrarmos apartamentos com 1 dormitório ou até mesmo tipo sala-quarto.

A produção de apartamentos modernistas: símbolo da consolidação do mercado imobiliário paulistano

O edifício de apartamentos, nos anos de 1930, veiculava a imagem de progresso e avanço técnico, gerando uma rentabilidade bem superior à das habitações horizontais de aluguel construídas até então, inclusive por permitir a sobreposição de unidades numa mesma gleba, em vários pisos. Segundo Castello-Branco, as principais empresas paulistas começaram a construir edifícios altos - entre seis e dez pavimentos -, na área central da cidade de São Paulo destinando-os aos escritórios de suas empresas, e associando-lhes apartamentos voltados única e exclusivamente à renda, representando uma boa opção de investimento (10). No final da década de 1920, já se observa na produção de apartamentos uma tendência, ainda que tímida, à racionalização de formas e espaços. Além da perda de área total útil, o apartamento deixa de possuir alguns cômodos, comuns nas décadas de 1910 e 1920. Tal otimização ocorre, principalmente, em apartamentos de aluguel destinado à classe média, diferentemente dos casos reservados às elites. Esta racionalização dos espaços internos pode estar relacionada ao fato de que neste período, os edifícios de apartamentos eram, em geral, construídos para fins lucrativos, o que explica o fato de as unidades não possuírem cômodos com funções bastante definidas em residências ou apartamentos maiores. Na passagem dos anos 1920 para os anos 1930, a população paulistana aumentou significativamente em decorrência do processo acelerado de industrialização e metropolização, criando um déficit habitacional nunca visto na cidade. Num quadro em que a busca por habitações era crescente, um novo segmento no mercado de investimentos nascia na cidade: o de aluguel de moradias (fig. 3). A grande maioria dos edifícios de apartamentos construídos para fins lucrativos apresentava uma diversidade de soluções espaciais que atestavam a eficiência do empreendimento. Num mesmo edifício era possível encontrar apartamentos de um, dois, três dormitórios e configurações semelhantes aos hotéis, com apenas quarto e banheiro, onde a sala e a cozinha eram suprimidas.

A busca por moradias era crescente nos anos 1930, e vários arquitetos, filiados, ou não, aos preceitos modernistas, viam nesta necessidade a possibilidade de novos rumos em relação à habitação coletiva verticalizada. Destaca-se Rino Levi, Gregori Warchavchik, Álvaro Vital Brasil, Oswaldo Arthur Bratke, Victor Reif, Jacques Pilon, entre inúmeros outros. Entretanto as décadas de 1940, 1950 e 1960 seriam decisivas para a caracterização de uma tipologia de morar às alturas na qual a imagem de habitação promíscua seria definitivamente abandonada (11). Exemplos significativos foram construídos por arquitetos renomados a fim de assegurar tais esforços como é o caso dos edifícios Columbus, Higienópolis e Prudência, de Rino Levi e o Esther, de Álvaro Vital Brasil e Adhemar Marinho (12). Concretizaram-se dois padrões de apartamentos. De um lado, os edifícios para alugar, com apartamentos de um, dois e até três dormitórios que representavam uma versão bastante reduzida das casas térreas, com programas mínimos para se morar. De outro, temos os edifícios construídos para as famílias mais ricas, com programas similares aos dos palacetes, que buscavam abrigar uma maneira de morar das elites (13). Fachadas limpas, desprovidas de ornamentos, com suas estruturas aparentes, brises e volumes recortados, de edifícios como o Louveira, de Vilanova Artigas (1946), o Lausanne, de Adolf Franz Heep (1953), ou o Nações Unidas, de Abelardo de Souza (1953), ofuscaram as antigas formas ecléticas dos edifícios dos anos 1920 e 1930. A maneira de morar da classe média, habitantes destes apartamentos de aluguéis, permaneceu, contudo, dentro dos padrões convencionais: espaços setorizados e compartimentados (fig. 4). Quanto mais elevada a classe social, também mais alto será o nível de equipamento do edifício e do apartamento. Entretanto, questões básicas da arquitetura Moderna, como a planta livre, a sobreposição de funções e os espaços mínimos, ficaram restritas, na maioria dos casos, ao papel (14).

A verticalização nas décadas de 1950 e 1960, caracterizada pelo período bastante dinâmico (15) nos mostra de maneira mais efetiva o controle e a produção do espaço verticalizado coletivo pelas mãos dos agentes empreendedores. A partir da Lei do Inquilinato de 1942 assentiu-se ao estabelecimento de formas e programas habitacionais que garantisse o sucesso dos empreendimentos, isto é o lucro, a venda e o aluguel das unidades. Emergiram a incorporação e os condomínios, que independente da classe social a que se destinava, oferecia um modelo de habitação reduzida da tipologia burguesa oitocentista com um programa básico de sala, dormitório (2 ou 3), banheiro e cozinha, apresentando, na maioria dos casos, cômodos de empregados – dormitório e banheiro –, e entradas separadas para as áreas social e de serviços. Sob a ótica da formulação de uma “cidade ideal” (16), industrializada, cosmopolita e moderna, São Paulo dos anos de 1950 e 1960 construía seus apartamentos como símbolo de seu poder cultural e econômico, refletindo novos hábitos e referências (17). A sociedade paulistana referenciava-se claramente nos padrões norte-americanos de viver, abandonando gradativamente os padrões europeus (18): era o american way of life que soprava nos trópicos (19).

Mercado imobiliário x arquitetura: a produção de apartamentos contemporâneos

Localiza-se, portanto no final dos anos de 1960, o início da consolidação de uma tipologia de habitação, no momento em que o modelo de apartamento reduzido tripartido se repetirá infinitamente no cenário imobiliário paulistano dos anos de 1970. Durante as décadas anteriores já pode ser notada esta organização espacial, mas apresentando algumas variações de áreas. O mais interessante é que podemos identificá-la tanto nos edifícios de apartamentos produzidos pelos interesses puramente mercadológicos, como nos grandes exemplos da produção assinada.

Em meio as grandes transformações econômicas, sociais e físicas ocorridas nos anos de 1970 por todo o Brasil, destacou-se a construção de edifícios de apartamentos, notadamente na cidade de São Paulo que se tornava já uma megalópole. Tido agora como um bem com valor de troca, o apartamento talvez tenha sido a modalidade habitacional mais contemplada pelas ações do BNH (20). Uma gama bastante ampla de edifícios de apartamentos foi oferecida no mercado paulistano nesta época, que variavam em área, em padrões de acabamento e em soluções adotadas tanto nos espaços internos, quanto nos externos (fig. 5). Esta diversidade atestava, de um lado, o enorme poder do mercado imobiliário em condicionar necessidades, já que, para garantir o lucro do empreendimento, buscava estimular demandas através de apelos publicitários. De outro, demonstrava o sucesso da modalidade habitacional, já bem aceita pela sociedade. Lavabos, suítes, dormitórios reversíveis, paredes curvas, grandes halls e living, copas, destacavam-se no cenário dos apartamentos mais caros. Contudo, foi nos programas mais baratos, de dois e três dormitórios que podemos perceber a definição de uma tipologia mínima de apartamento, já esboçada em décadas anteriores: acesso único à unidade, sala de dois pequenos ambientes, cozinha, área de serviço, banheiro de serviço, dois ou três dormitórios e banheiro social.

Mudanças substanciais nos formatos familiares e nos modos de vida da sociedade foram percebidas, notadamente a partir dos anos 1960. Novos formatos de grupos domésticos passaram a ter uma participação mais expressiva no total de grupos dividindo espaço nas estatísticas com a família nuclear (21). Somando-se a isso, verificamos um processo de alteração nos modos de vida, aparentemente, irreversível conforme apontam diversos autores em todo mundo, e identificável, sobretudo, em meio urbano, mais precisamente, em áreas metropolitanas ou sob forte influência cultural de metrópoles, seja de, de maneira direta, pelo deslocamento de pessoas, seja através da circulação de informações via meios de comunicação de massas (22).

Entretanto ao analisarmos a produção do mercado imobiliário de apartamentos na cidade de São Paulo durante as últimas décadas percebemos, na contramão do que se esperava, a consolidação de um quadro bastante definido de tipologias básicas. Com uma diversidade de áreas das unidades ainda grande, os programas e as soluções projetuais seguiam, na maioria dos casos, basicamente quatro configurações (23): apartamentos de um dormitório ou tipo kichinettes; apartamentos de dois e três dormitórios subdivididos em menores – que apresentavam um modelo reduzido de sala, cozinha, área de serviço, dormitório de empregada (ou não), banheiro e dormitórios – e os maiores – com o mesmo programa, entretanto com a presença da suíte, copa e, principalmente, salas com áreas mais generosas; e o apartamento de quatro ou mais dormitórios – com o programa amplo.

Importantes diferenciações podem ser notadas, principalmente a partir dos anos de 1980, como é o caso da diminuição de áreas dos apartamentos ofertados no mercado, que em alguns casos podem chegar a até 30% (24) ou mais dependendo do empreendimento – visto que já detectamos reduções de mais de 50% (fig. 6). Redirecionamentos, por parte da atividade imobiliária, da produção de empreendimentos habitacionais podem ser notados neste período, conforme as oscilações do mercado econômico, ora para os setores de mais alta renda, ora para os de média renda (25). Tal atitude interferia diretamente na metragem quadrada das unidades, que em alguns casos aumentava de tamanho.

Para compensar as perdas de área das unidades, verificamos que, a partir dos anos 1970, os empreendimentos, principalmente de alto luxo, iniciam um processo que se desenvolve com toda a força nos dias atuais, de valorização da esfera coletiva dos edifícios de apartamentos, caracterizado pelo surgimento de equipamentos de uso coletivo (fig. 7) (26). Se, por um lado, na década de 1980, na maioria dos anúncios publicitários de ofertas de apartamentos para venda, a ênfase era dada sobre o produto – materiais de acabamento, interfones, armários embutidos de tal madeira, elevadores de tal marca, etc -, a partir de meados da década de 1990, os estilos de vida começaram a ser valorizados. Não bastava que os edifícios de apartamentos fossem dotados de variada gama de equipamentos coletivos. Tornava-se importante explicitar de que forma estes poderiam influir no status social dos moradores. Itens essenciais para se viver bem passaram a ser enfatizados na maioria dos lançamentos de apartamentos da cidade de São Paulo (fig. 8).

Novas fórmulas de habitação foram-se delineando por iniciativa do mercado imobiliário que, auxiliado pelos profissionais de marketing, estava atento às transformações em curso do perfil dos usuários. O número de descasados, solteiros, DINKs (Double Income No Kids) (27), casais com mais idade cujos filhos já saíram de casa e idosos que viviam solitariamente havia aumentado significativamente nas últimas décadas, principalmente nos grandes centros urbanos e o mercado tratou de contemplá-los, segmentando seus projetos. Em meio às configurações convencionais, vieram os flats, Lofts, Butler-services e uma valorização das antigas kitchenettes.

Outro recurso utilizado pelos vendedores de edifícios de apartamentos sob o pretexto de responder à diversidade de perfis familiares, foi o de oferecer, ainda na fase pré-construção, opções de organização interna das unidades. Uma boa parte dos lançamentos de edifícios de apartamentos de três dormitórios da cidade de São Paulo apresentava, a partir do final da década de 1990, as chamadas plantas flexíveis. Eram colocadas à disposição dos compradores várias opções de planta interna, que, nos dizeres mercadológicos, atendiam melhor às necessidades e o estilo de vida de cada um. O problema destas plantas é manterem a estrutura convencional de cômodos monofuncionais e a tripartição social-íntimo-serviços, sem questionar se esse modelo è ainda adequado aos modos de vida contemporâneos. Algumas possibilidades de reorganização oferecidas limitam-se à alteração do uso de alguns cômodos. Outras pressupõem o deslocamento de portas, a construção ou não de certas paredes, diferentes possibilidades de uso para o dormitório de empregada. Às vezes chega-se a oferecer uma centena de possibilidades de plantas. Trata-se, no entanto, de uma flexibilidade inicial, controlada pelo projeto, e que pode ser bom, e muitas, vezes, por se utilizarem painéis leves para divisórias, permitem alterações futuras sem grandes reformas.

Considerações finais

Analisando tanto as novas tipologias de apartamentos como as tradicionais utilizadas no mercado paulistano, notamos que a tripartição dos espaços da habitação em áreas social, íntima e de serviços insiste em dominar os partidos arquitetônicos, mesmo quando se trata de unidades que não se destinam as famílias nucleares. A resposta do mercado tem sido, via de regra, uma associação entre o modelo habitacional burguês oitocentista e o modelo funcional veiculado pela arquitetura Moderna. Entretanto, algumas destas novas configurações apresentam soluções que caminham para a integração dos espaços e sobreposição das funções, como é o exemplo dos apartamentos pequenos onde a sala de estar se funde com a cozinha, separadas, às vezes, apenas por uma mesa de refeições fixa, apesar desta solução não ser uma inovação recente, já que as chamadas cozinhas americanas se difundiram na década de 1920.

A partir do entendimento da evolução da modalidade e de que forma os edifícios coletivos verticalizados de habitação atendiam, ao longo do século 20, às novas demandas da sociedade, inúmeras questões podem ser levantadas, principalmente no que se refere à produção contemporânea. Desde suas origens na cidade de São Paulo, notamos que o controle da produção dos edifícios de apartamentos tem estado nas mãos de especuladores, principalmente a partir de Lei do Inquilinato. Sempre considerados como mercadoria, tais apartamentos chegaram ao final do século 20 apresentando a mesma tipologia de tempos atrás, todavia com áreas até 50% menores que nos anos 1950. Este “tipo”, sob a alegação de ser um resultado projetual economicamente viável e que atende às necessidades dos moradores foi, nas últimas três décadas do século 20, comercializado em grande escala (fig. 9 e 10). Os apartamentos elaborados por “arquitetos de atelier” freqüentemente oferecem a mesma organização espacial. Este quadro se acentuou, principalmente a partir dos anos 1970, quando se observou a especialização de uma chamada arquitetura comercial subordinada, portanto, às regras de mercado. Segawa observa:

“(...) que a grande maioria de edifícios do gênero é medíocre, virtualmente transformando um juízo de origem preconceituosa num argumento irrefutável (...)”. (28)

Nesse início da década de 2000, o quadro geral dos apartamentos construídos na cidade de São Paulo tampouco se altera muito. Em meio a uma diversidade cada vez maior de perfis de grupos domésticos, e das alterações cada vez mais múltiplas de seus modos de vida, os conceptores de edifícios de apartamentos, associados a incorporadores e vendedores, parecem responder a essas demandas de uma maneira pouco convincente. Aparentemente, o mercado imobiliário, nestes últimos anos, vem apresentando novidades em relação aos apartamentos oferecidos nas décadas anteriores. Como em outras épocas, o desejo e as necessidades dos moradores são, de maneira geral, atendidos minimamente sob a alegação de que se chegou a resultados projetuais economicamente viáveis.

A maior crítica à produção do mercado utiliza-se sem dúvida, do fato de que tais apartamentos continuam oferecendo espaços internos muito semelhantes aos de há um século atrás, para grupos familiares diversos e famílias nucleares totalmente transformadas. Principalmente nas grandes cidades, com a finalidade de reduzir gastos a habitação tem sido altamente padronizada, tipificada, diferentemente como que em acontecendo com os formatos familiares. Pesquisadores indicam ainda a necessidade de adequações no espaço interno das habitações conforme o decorrer do ciclo de vida dos moradores (29). A constituição familiar tem se tornado ao longo do tempo estatisticamente cada vez mais heterogênea, distanciando-se da formação familiar tradicional (marido, esposa, filhos). Stapleton (30) propôs um modelo de ciclo de vida expandido, buscando refletir mais adequadamente a estrutura social e os novos estilos de arranjo familiar que ocorrem na sociedade atual (31).

A família tem passado por mudanças estruturais que têm influenciado os espaços residenciais e criado demandas novas e distintas de moradia (32). Talvez a principal alteração foi a conquista da privacidade – o grupo familiar tem deixado de ser um grupo doméstico controlado por uma pessoa para ser um encontro de indivíduos e vidas individuais –, significando que o espaço doméstico tem de responder de outra forma a essas solicitações. De maneira geral, os conceptores de apartamentos não respondem a tais mudanças comportamentais quando oferecem novidades na instância coletiva e tradicionalismo na esfera privada do empreendimento. A unidade reduzida teve que exportar muitas das atividades antes realizadas em seu interior para o espaço coletivo dos edifícios e neste sentido, ao longo do tempo, o mercado viu na ênfase a estes equipamentos coletivos a venda de uma imagem. Modernidade, eficiência, praticidade e segurança compuseram a retórica do mercado nestes últimos cinqüenta anos. Neste mar de projetos aprovados às centenas por ano, que pasteurizam a massa urbana com trabalhos sem qualidade arquitetônica, imperam as paredes a 45 graus em planta, espaços reduzidos e descuidos primários com a insolação.

Criando coisas novas com conceitos velhos, o mercado, hoje, diz saber o que os clientes querem e precisam: uma arquitetura de fachada que estimula o gosto pela inovação constante, entretanto sem alterações conceituais. Esta receita garantida, que vende bem, pode realmente atender às novas demandas dos novos modos de vida da sociedade? Vários são os indícios que não, entretanto o maior sinal de que tais apartamentos não atendem às novas demandas da sociedade reside na insatisfação geral que é indicada pelo alto número de reformas de que as unidades são alvo, recheando de trabalho os escritórios de decoração e arquitetura da cidade. Basta abrir qualquer revista de decoração ou arquitetura para deparar-se com matérias que ilustram a tentativa de resolver alguns dos problemas relacionados à inadequação dos espaços construídos desta modalidade habitacional. Como acomodar atividades como o trabalho em casa, o relaxamento, o culto ao corpo, além das necessidades individuais de cada membro da família em espaços tão compartimentados, estanques e cada vez mais minúsculos?

Por outro lado, o apartamento tem sido uma modalidade de habitação cada vez mais adotada por uma parcela significativa da população, principalmente nas grandes cidades. Em São Paulo, por exemplo, os dados nos mostram que tem aumentado o número de pessoas que escolhem o apartamento como moradia – em 1994, 12,6% das famílias moravam em apartamentos, dado que subiu para 17,9% no ano de 1998 (33). No caso das classes média e alta – nosso alvo de estudos, a crescente expansão do território metropolitano, o desejo da centralidade e os altos índices de violência parecem estar associados à crescente demanda por tal modalidade habitacional. Em contrapartida, o mercado imobiliário não tem encontrado dificuldades em suprir essa “necessidade”. Por outro lado, este mesmo mercado – representado por seus diversos agentes – tem colocado à disposição dos consumidores, um modelo espacial em desacordo com as reais necessidades dos moradores, que, entretanto, parecem não ter opções face aos diversos fatores já citados, tais como falta de segurança, etc. Em outras palavras, o que parece estar acontecendo é uma carência de opções forçada pelo mercado imobiliário, que procura difundir a idéia de que ou se mora em apartamento (ou condomínios horizontais fechados) ou se está sujeito às mazelas das grandes metrópoles.

Em debate com os promotores dessa modalidade, esses dizem que tem se preocupado com a adequação dos espaços produzidos às reais necessidades dos moradores, o que uma análise desses projetos não faz crer. O que parece estar acontecendo é uma constante renovação de termos e denominação de antigos “cômodos” que voltam à cena com uma nova roupagem, passando ao cliente sensação de estar adquirindo de algo novo. Nesse sentido o mercado esta sempre se reciclando, dispondo “novidades” a cada novo empreendimento.

Nota-se, neste cenário da produção de apartamentos, que o arquiteto é o que menos opina sobre o desenho das unidades. Tudo é decidido pela dupla incorporador-vendedor, sendo este último o que tem contato com o comprador no stand de vendas, e se arroga, por isso, o direito de definir padrões. O apartamento metropolitano, especialmente aquele produzido no mercado efervescente e selvagem da metrópole paulista, é, hoje, muito mais um produto de estratégias de marketing do que um problema de arquitetura. O que menos importa parecem ser as reais necessidades dos moradores. No entanto, o que a nossa pesquisa aponta é que, de posse do conhecimento sobre o perfil dos usuários, e disposto a rever toda a configuração espacial de unidades e edifícios, o profissional arquiteto pode vir a ocupar um lugar de destaque no processo.

notas

1
O presente artigo foi baseado na pesquisa de mestrado: VILLA, S. Apartamento Metropolitano: habitações e modos de vida na cidade de São Paulo. EESC-USP, São Carlos, 2002, orientada pelo prof. Dr. Marcelo Tramontano. Faz parte da pesquisa de doutorado em andamento intitulada: “Morar em Apartamentos: a produção dos espaços privados e semiprivados nos apartamentos ofertados pelo mercado imobiliário no século XXI na cidade de São Paulo. Critérios para Avaliação Pós-Ocupação”, FAU-USP, orientada pela profª. Drª. Sheila Walbe Ornstein do Departamento de Tecnologia da Arquitetura. Originalmente publicado em: VILLA, S. B. “Mercado Imobiliário e Edifícios de Apartamentos: produção do espaço habitável no século XX”. In: Anais do IV Seminário Internacional da LARES (Latin American Real Estate Society), São Paulo, LARES, 2004.

2
MARINS, P. C. G. “Habitação e Vizinhança: limites da privacidade no surgimento das metrópoles brasileiras”. In: História da Vida Privada no Brasil Vol. 3 – República: da BeIIe Epoque à Era do Rádio, São Paulo, Companhia das Letras, 1998. VAZ, L. F. Uma história da habitação coletiva da cidade do Rio de Janeiro – estudo da modernidade através da moradia. Tese de Doutorado. São Paulo, FAU-USP, 1994.

3
GAMA, L. H. Nos Bares da vida. Produção cultural e sociabilidade em São Paulo – 1940 e 1950. São Paulo, Editora Senac, 1998.

4
SEVCENKO, N. Orfeu extático na metrópole. São Paulo, Companhia das Letras, 1992, p. 127.

5
O trabalho de mestrado no qual este artigo teve origem envolveu pesquisa bibliográfica referente aos temas abordados, levantamento de dados junto a órgãos competentes e principalmente a montagem de banco de dados sobre exemplos da modalidade produzidos na cidade de São Paulo de 1910 a 2002, constituído de informações diversas e peças gráficas na qual foi sistematizado um grande número de unidades habitacionais com configurações bastante diversas. A montagem deste banco de dados contou com a colaboração de vários membros do NOMADS (Núcleo de Estudos sobre Habitação – EESC-USP), bolsistas de iniciação científica financiados pela FAPESP, CNPq e FIPAI, sob a coordenação do prof. Dr. Marcelo Tramontano.

6
SOUZA, M. A. A. de. A Identidade da Metrópole: a verticalização em São Paulo. São Paulo, HUCITEC, EDUSP, 1994. SOMEKH, N. A Cidade Vertical e o Urbanismo Modernizador - São Paulo 1920-1939. São Paulo, Nobel, EDUSP, FAPESP,1997.

7
FICHER, S. “Edifícios Altos no Brasil”, In: Revista Espaços e Debates - Cidades Brasileiras século XX, nº 37, São Paulo, 1994, p. 61.

8
SOUZA, M. A. A. de, op. cit. A autora apresenta uma periodização da verticalização na cidade de São Paulo: primeiro período (década de 1910) – início do dinamismo da metrópole com forte vinculação com a construção civil estrangeira e assinala o advento da modernidade na construção; segundo período (década de 1920) – período rentista, predominantemente centrados na produção de edifícios para aluguel; terceiro período (década de 1930 e 1940) – consolida-se a fase rentista caracterizando a ampliação do espaço verticalizado da cidade, na qual são lançadas as bases da modernidade na arquitetura paulista; quarto período (de 1947 a 1964) – fase de início da incorporação e de um dos mais dinâmicos processos de verticalização já conhecidos; e o quinto período (desde 1964) – corresponde à fase em que a incorporação está predominantemente voltada para a produção de apartamentos de dois, três, quatro e mais dormitórios.

9
MEYER, R. Metrópole e Urbanismo – São Paulo anos 50. Tese de Doutorado, São Paulo, FAU-USP, 1991, p. 30.

10
CASTELLO-BRANCO, I. Arquitetura no centro da cidade. São Paulo, edifícios de uso coletivos: 1930-1945. São Paulo, FAU-USP, Dissertação de mestrado, 1999.

11
SEGAWA, H. Arquiteturas no Brasil 1900-1990. São Paulo, EDUSP, 1997.

12
ANELLI, R., GUERRA, A., KON, N. Rino Levi - Arquitetura e Cidade. São Paulo, Romano Guerra Editora, 2001.

13
LEMOS, C. A. C. Cozinhas, etc. São Paulo, Perspectiva, 1978.

14
TRAMONTANO, M. Novos Modos de Vida, Novos Espaços de Morar. Paris, São Paulo, Tókio. Tese de Doutorado. São Paulo, FAU-USP, 1998.

15
SOMEKH, op. cit; Souza, op. cit.

16
KREBS, D. “A Cidade Ideal: São Paulo na década de 1950”, In: Anais do 6º Seminário de História do Urbanismo e da Cidade. Natal, out. 2000.

17
MEYER, op. cit.

18
Em sua periodização, Nádia Somekh classifica a produção de edifícios altos dos anos de 1940 a 1957 como o segundo período da verticalização: a influência americana (SOMEKH, op. cit.).

19
BODY-GENDROT, S. “Uma vida privada francesa segundo o modelo americano”. In: PROST, A. VICENT, G. (org.). História da Vida Privada, Vol. 5. São Paulo, Companhia das Letras, 1992. TRAMONTANO, op. cit.

20
SEGAWA, op. cit; COSTA, op. cit.

21
BERQUÓ, E. “A Família no século XXI: um enfoque demográfico”. In: Revista Brasileira de Estudos de População. Vol. 6, n 2. São Paulo, jul.-dez. 1989.

22
TSUNOYAMA, S. “The Age of the City”. In: COHEN, A; FUKU, K. Humanising the City? Social Contexts of Urban Life at the Millenium. Edimburgh, Edimburgh University Press, 1993. BONVALET, C. “Transformation de la Famille et Habitat”, In: Cahier n. 120, Paris, INED/PUF, 1988. BERQUÓ, op. cit.

23
Estas tipologias, ao longo das décadas passadas, principalmente a partir dos anos de 1950, foram se consolidando, impulsionadas, especialmente, pelos atores do mercado imobiliário, que viam nesta padronização uma maneira de atender fatias cada vez maiores da sociedade.

24
Em geral todos os imóveis têm diminuído de tamanho, mas os apartamentos de três dormitórios têm se reduzido mais, segundo números da Embraesp, Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio. Em 1985 um apartamento de três dormitórios tinha em torno de 115m², em 2000 o mesmo programa caberia em 81m² (Embraesp, Relatórios anuais, São Paulo, 2000).

25
CARDOSO, A. L. “O mercado imobiliário e a crise: o caso de São Paulo”. In: RIBEIRO, L. C. Q; AZEVEDO, S. (org.). A crise da moradia nas grandes cidades: da questão habitacional à reforma urbana. Rio de Janeiro, UFRJ, 1996, p. 129.

26
MACEDO, S. S. “Verticalização na cidade de São Paulo”, In: Seminário Metrópoles Latino-Americanas. São Paulo, 1991, Vol. 2, p. 9-20. TRAMONTANO, op. cit.

27
Casais com dupla renda sem filhos.

28
SEGAWA, H. “Obviedade e Mediocridade”, In: Revista Projeto n. 141, São Paulo, Editora Pini, 1991, p. 63.

29
HEINECK, L. F; FREITAS, A.; OLIVEIRA, M. C. G. “Avaliação da qualidade da habitação de acordo com o ciclo de vida familiar”, In: Anais do ENTAC, Florianópolis, 1998, p. 737-746. GLADDHART, P. M. Family housing adjustmente and theory of residencial mobility: a temporal analysis of family residential histories. New York, Cornell University, 1973. MERTON, P. K. et al. Sociologia de la vivenda. Buenos Aires, Impresa Lopez. Press, 1963.

30
STAPLETON, C. M. Reformulation of the family life-cycle concept: implication for residential mobility, Environment and Planning A, volume 12, 1980, p. 1103-1118.

31
HEINECK, L. F; FREITAS, A.; OLIVEIRA, M. C. G., op. cit.

32
TASCHNER, S. P. “Família, habitação e dinâmica populacional no Brasil atual: notas muito preliminares”, In: GORDILHO-SOUZA, A. Habitar Contemporâneo. Novas questões no Brasil dos anos 90. Salvador, UFBA, FAUFBA, LAB Habitar,1997.

33
Fundação Seade. Pesquisa de Condições de Vida – PCV. Citado por Jornal Folha de S. Paulo, 10/10/1999, caderno 5, p. 9. Os dados se referem à Região Metropolitana de São Paulo.

sobre o autor

Arquiteta doutoranda pelo Programa de Pós-Graduação da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP). Mestre em Tecnologia do Ambiente Construído pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo – Escola de Engenharia de São Carlos (EESC-USP). Docente do Curso de Arquitetura e Urbanismo - CUBM (Ribeirão Preto – SP) e no Curso de Arquitetura e Urbanismo - UNIFRAN (Franca- SP).

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