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architexts ISSN 1809-6298

abstracts

português
A convivência harmônica de uma comunidade em uma propriedade condominial é um desafio, assume algumas características próprias quando se trata de projetos de habitação social, face às dificuldades da gestão condominial.

english
The harmonious coexistence of a community in a condominium property is a challenge, assumes some characteristics when it comes to social housing projects, given the difficulties of managing condominium.

español
La coexistencia armoniosa de una comunidad en una propiedad de condominio es un reto, asume algunas características cuando se trata de proyectos de vivienda social, dadas las dificultades de gestión de condominio.


how to quote

SANCHES, Débora; MORETTI, Ricardo. Gestão condominial da habitação social. Arquitextos, São Paulo, ano 13, n. 153.01, Vitruvius, fev. 2013 <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/13.153/4661>.

Pirineus
foto Débora Sanches

Introdução - contextualização do tema

A produção de conjuntos habitacionais foi a principal iniciativa pública para atendimento das demandas de habitação de interesse social no Brasil nos últimos 50 anos. Os investimentos na oferta pública de terra urbanizada e nas demais alternativas de ação pública para atendimento da demanda tiveram pouca relevância, nesse período.  A produção foi muito aquém da demanda total e parte significativa da população de baixa renda teve que optar pelo caminho da informalidade ou da ilegalidade. Produziu-se uma cidade partida entre a formalidade e a informalidade, em um processo de ilegalidade consentida que apenas reflete as desigualdades e a segregação que caracterizam nossa sociedade (Maricato, 1995). Cresceu significativamente o número de pessoas que reside em assentamentos precários, mas apenas recentemente passaram a ser feitos investimentos maciços em qualificação desses assentamentos.

Os conjuntos habitacionais foram marcados pela busca do baixo custo a qualquer custo. A opção pelos terrenos mais baratos e afastados da área urbanizada e pela padronização e pobreza das tipologias arquitetônica e urbanística foram constantes e ainda não se computaram os custos sociais desta opção. Em muitos casos os conjuntos habitacionais reforçaram os processos de segregação sócio-espacial.  Houve uma radical padronização de projetos e alguns conceitos transformaram-se em verdadeiros dogmas. Entre eles, a rejeição ao uso do elevador, com a justificativa dos elevados custos de implantação e dos problemas de gestão condominial do empreendimento social.

Tem-se agora um novo quadro, em que se multiplicam os empreendimentos habitacionais de interesse social implantados em prédios altos e é importante aprofundar o debate sobre os fatores que podem ampliar ou minimizar os problemas e conflitos associados à gestão condominial. Esse quadro está relacionado à necessidade de ampliação da produção habitacional nas áreas centrais das cidades, onde se encontra oferta de empregos e uma infra-estrutura ociosa. Relaciona-se ainda à forma de financiamento e subsídio da habitação social do Programa Minha Casa Minha Vida. Nesse programa, o preço final da unidade é limitado e, em função do subsídio para aquisição da casa própria, tem-se um mercado cativo, ou seja, há mais pessoas interessadas em adquirir do que unidades produzidas, independentemente da sua qualidade ou inserção urbana.  As empresas responsáveis pelos empreendimentos, na busca por maior lucratividade, buscam reduzir a incidência do custo do terreno no custo total da unidade habitacional. Isto é feito basicamente através da aquisição de terrenos mais baratos ou aumentando o número de unidades no mesmo terreno. Multiplicam-se os empreendimentos em prédios altos, inclusive em bairros afastados das áreas centrais. Torna-se necessário avançar no entendimento das ações e dos conceitos projetuais que podem ser adotados para evitar que se multipliquem também os problemas de gestão condominial nesses novos empreendimentos.

Este texto se ampara em resultados de pesquisa realizada no Programa de Mestrado em Habitação do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo- IPT, que resultou na dissertação intitulada: “Gestão Condominial de Habitação de Interesse Social: estudo na área central de São Paulo” (Sanches, 2008) onde é apresentada a análise dos problemas de gestão condominial da habitação social, com base em estudo realizado nos empreendimentos produzidos no centro de São Paulo, pela prefeitura, governo do estado e governo federal. Foi produzido, inicialmente, um procedimento para avaliação do risco potencial de ocorrência de problemas e este procedimento de avaliação foi averiguado no trabalho de campo, que incluiu a visita a todos os empreendimentos produzidos no período de 1995 a 2006. O presente texto apresenta uma síntese dos resultados obtidos nessa pesquisa de mestrado e avança na proposição de um método para caracterização dos empreendimentos habitacionais, na fase de projeto, de forma a contornar os problemas mais usuais de gestão condominial.

Contextualização da pesquisa

Aqueles que já tiveram a oportunidade de viver em um prédio de apartamentos sabem que a convivência harmônica de uma comunidade em uma propriedade condominial é um desafio. Esse desafio assume algumas características próprias quando se trata de projetos de habitação popular, face às dificuldades de arcar com despesas de origem condominial. No decorrer da pesquisa foi possível constatar que alguns empreendimentos considerados importantes referências de projeto apresentaram problemas condominiais significativos. Ou seja, um bom projeto é sempre muito importante, mas a análise da qualidade do projeto deve contemplar alguns parâmetros específicos relacionados ao risco de problemas condominiais, para que esse tipo de problema possa ser minimizado.

Ao se iniciar a pesquisa tinha-se a hipótese de que o problema condominial é potenciado por um conjunto de fatores, ou seja, de que nenhum fator isoladamente seria forte o suficiente para tornar problemático um projeto. Supunha-se, por exemplo, que a presença do elevador ou a existência de um número relativamente alto de unidades habitacionais em um empreendimento eram fatores que tornavam mais complexa a gestão condominial, porém um empreendimento com essas características não necessariamente seria problemático, dependendo de outros fatores que são igualmente intervenientes no processo. Supunha-se, porém, que a conjugação de fatores de risco poderia levar a resultados problemáticos. A pesquisa foi assim conduzida no sentido de produzir uma identificação, classificação e pontuação de possíveis fatores de riscos e avaliar, em campo, se esses fatores se rebatiam nos problemas observados nos conjuntos habitacionais produzidos na área central de São Paulo.

A região central do Município de São Paulo tem passado por iniciativas de reabilitação e renovação urbana desde a década de 70, mas a partir da década de 90 ampliaram-se os esforços e investimentos de produção habitacional, das três esferas de governo. Apesar desse esforço, o processo de produção tem avançado lentamente. No período de 1995 a 2006, foram produzidos nos 14 distritos que constituem o centro expandido da cidade de São Paulo um total de 20 empreendimentos com 2267 unidades habitacionais, aí incluindo-se as 918 unidades produzidas pelos programas da Prefeitura Municipal, 792 unidades dos programas estaduais e 557 dos programas federais. A pesquisa incluiu a visita e análise a esses 20 empreendimentos e se estruturou pelos resultados de entrevistas realizadas com moradores, representantes da gestão condominial e membros do poder público que estiveram envolvidos no projeto, manutenção e gestão dos empreendimentos. Na construção da metodologia foram arrolados, inicialmente, os fatores que poderiam intervir positiva ou negativamente no bom andamento da gestão condominial. Esses fatores estruturaram a hipótese inicial, que foi averiguada na pesquisa de campo. Essa hipótese inicial foi construída a partir de referências de pesquisas anteriores, entre as quais cumpre destacar os resultados dos estudos realizados na gestão municipal (2001 – 2004), quando foi criada uma cooperação técnica (1) para a implementação do projeto piloto de Locação Social, que incluiu a contratação de várias consultorias pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento – BID e pela COHAB – Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo.  Para construção da hipótese inicial, quanto aos fatores predisponentes dos problemas condominiais, foram importantes as entrevistas realizadas com técnicos que trabalharam na empresa “Inglez de Souza” (2) que fez uma pesquisa de análise de modalidades de gestão condominial em programas de habitação popular (3) (a advogada Júlia Azevedo Moretti e o arquiteto Diego Beja Inglez de Souza) e também entrevistas com Luiz Kohara (4) e os líderes de movimento de moradia (5) Benedito Barbosa e Sidnei Antônio Pita.  Esse levantamento inicial levou ao agrupamento dos fatores intervenientes dos problemas condominiais em três blocos: tipologia, condomínio e social, que são descritos adiante.

Tópicos referentes à tipologia

Nº UH – corresponde ao número de unidades habitacionais dos empreendimentos. A suposição inicial foi que é mais fácil à gestão condominial nos empreendimentos pequenos.

Nº PAV.  – corresponde ao número de pavimentos do empreendimento e considerou-se que quanto menor o número de pavimentos, mais fácil é a gestão condominial.

Nº UH / PAV – corresponde ao número de unidades habitacionais por pavimento tipo, considerando menor conflito social nos empreendimentos com pequeno número de unidades habitacionais em cada pavimento. 

Elevador – considerando que a existência do elevador aumenta as dificuldades da gestão.

Medição Individualizada de Água – considerando que a existência da medição individualizada reduz os conflitos condominiais, pois permite a leitura e emissão de boleto para pagamento individualizado do consumo de água.

Tópicos referentes ao condomínio

Modalidade de Gestão – representa a forma de gerir o condomínio – foi considerada, como hipótese inicial, que a Autogestão tende a gerar menores conflitos que a gestão por Administradora

Situação Fundiária e Legal – foi considerado que a situação regular (quando o empreendimento está legalizado com matrícula atualizada e a obra recebe o habite-se, existe a constituição do condomínio e a figura do síndico como representante e eleito pelos moradores) levaria a menor dificuldade condominial.

Tópicos da organização e trabalho social

Organização Prévia – considerou-se que a existência de organização prévia levaria a menor conflito. Adotaram-se os seguintes critérios de enquadramento: organização anterior com a mesma origem (os moradores são originários de uma mesma forma de morar, por exemplo, cortiço e pertencem a um movimento organizado); organização anterior com a origem diferente (os moradores são originários de uma mesma forma de morar, por exemplo, cortiço e pertencem à diferentes movimentos organizados); sem qualquer organização (os moradores não são originários de uma mesma forma de morar, por exemplo, cortiço e não pertencem a um movimento organizado)

Trabalho Social Atual – considerou-se que a existência de trabalho social poderia reduzir as dificuldades da gestão condominial.

Origem da Demanda – considerou-se que é menor o conflito nos casos em que os moradores são originários de uma mesma forma de morar (por exemplo: cortiço).

Ainda antes do trabalho de campo, os fatores anteriormente relacionados, foram ponderados para originar uma matriz de classificação dos empreendimentos, com relação ao “risco potencial de problemas de gestão condominial”. Para essa ponderação, aplicou-se o método G.U.T. (Gravidade, Urgência e Tendência). A cada variável é atribuída uma pontuação e a somatória de pontos permite uma avaliação preliminar de risco, conforme indicado na tabela 1.

Ponderação dos Fatores de Risco de Problemas de Gestão Condominial.
Tabela criada pelos autores com participação da arquiteta Lia Afonso Ferreira e do engenhe

O critério de ponderação de riscos apresentado na tabela 1 foi aplicado aos empreendimentos analisados, chegando-se na pontuação que é apresentada na tabela 2, na qual os empreendimentos com maior pontuação são aqueles que apresentariam menor risco de problemas condominiais.

Matriz de Avaliação e Classificação Preliminar dos Empreendimentos, com Relação aos Riscos Potenciais de Problemas Condominiais.
Débora Sanches e Ricardo Moretti

Os empreendimentos foram classificados em blocos, de acordo com os riscos potenciais de problema de gestão condominial. No primeiro bloco predominam empreendimentos com autogestão como forma de gerir o condomínio, forte organização prévia, mesma origem (moradores de cortiço), baixa quantidade de unidades (com exceção do empreendimento “Celso Garcia”) e sem elevador (com exceção do empreendimento “Pirineus”). O segundo bloco, composto pelos empreendimentos Joaquim Carlos, Maria Paula, Ana Cintra, Labor, Fernão Sales e Olga Benário Prestes, tem como característica marcante em comum o número de unidades, entre 51 e 99. Com relação à administração, predomina a administradora como modalidade de gestão. O terceiro bloco é formado pelos empreendimentos Pari A1, Mooca B e C, Brás M, Brás G1/G2, Riskalah Jorge, Olarias e Parque do Gato. Todos com mais de 100 uh, com elevador (com exceção do ”Parque do Gato”), e com administradora como modalidade de gestão.

A pesquisa de campo e suas conclusões

Procurou-se verificar, através do trabalho de campo, se as hipóteses iniciais quanto ao risco de problemas condominiais se confirmavam. Foram feitas visitas técnicas e entrevistas, com o apoio de alunos do curso de Arquitetura e Urbanismo da Uninove que participavam de um programa de extensão universitária de objetivo convergente ao desta pesquisa. Utilizaram-se dois questionários: um para os moradores que não fazem parte da comissão ou conselho, e outro para o síndico e representantes do condomínio. As informações sobre os conjuntos foram complementadas por entrevistadas com a coordenação dos movimentos de moradia(6) que acompanham os empreendimentos, a Pastoral da Moradia da Região do Ipiranga (7), bem como os técnicos dos órgãos(8) responsáveis pelos vários programas.

Foi confirmada em campo a hipótese inicial de que um fator isoladamente não é suficiente para determinar a ocorrência de problemas de gestão condominial, mas que a conjugação de fatores de risco pode levar a resultados problemáticos. Os empreendimentos que obtiveram maior pontuação, ou seja, que na pré-análise sinalizavam menor expectativa de problemas condominiais conforme critérios das tabelas 1 e 2, apresentaram, de fato, menores problemas, quando analisados em campo. Nos empreendimentos do primeiro bloco (Pirineus, Eiras Garcia, Imoroty, Pedro Fachini, Celso Garcia, Vilinha 25 de Janeiro e Madre de Deus) constatou-se quase nula inadimplência no pagamento de condomínio e elevado nível de satisfação dos moradores quanto à gestão condominial. São empreendimentos pequenos, com menos de 50 unidades habitacionais (com exceção do conjunto Celso Garcia), com condomínio autogerido e organização prévia dos moradores.

Pirineus, empreendimento com 6 andares e presença de elevador, onde foi encontrada situação bastante positiva, em termos de gestão condominial.
fotos Débora Sanches

Nos empreendimentos do segundo bloco (Joaquim Carlos, Maria Paula, Ana Cintra, Labor, Fernão Sales e Olga Benário Prestes) foram encontrados valores de inadimplência que variam de 10 a 50% e nível de satisfação dos moradores com relação à gestão condominial bastante inferior àquele verificado nos empreendimentos do primeiro bloco.

Maria Paula, empreendimento relativamente grande com 75 unidades e 13 pavimentos que foi objeto de reciclagem e reforma e onde foi encontrada uma situação intermediária, em termos dos problemas de gestão condominial.
fotos Débora Sanches

Os empreendimentos do terceiro bloco (Pari A, Mooca B e C, Brás M, Parque do Gato, Brás G1 e G2, Riskallah Jorge e Olarias) eram aqueles para os quais, a partir dos parâmetros inicialmente definidos para previsão de problemas condominiais, se previa maiores dificuldades em termos de gestão condominial. Essa avaliação se confirmou em campo ao se constatar níveis elevadíssimos de inadimplência no pagamento da taxa condominial (valores em torno de 70%), grande insatisfação com relação à gestão condominial e degradação dos espaços comuns.

Pari, empreendimento com 160 unidades e 12 pavimentos onde se encontrou uma situação problemática com relação à gestão condominial.
fotos Débora Sanches

O trabalho de campo permitiu constatar uma grande variação dos valores de condomínio cobrados em cada empreendimento. Os menores valores foram encontrados em empreendimentos de pequeno número de unidades e sem elevador. Em linhas gerais pode-se afirmar que a solução habitacional foi muito bem recebida pelos moradores- 77% dos entrevistados afirmaram que a vida melhorou. Vale destacar que apenas 38% dos entrevistados tinham conhecimento da existência de algum tipo de trabalho social no empreendimento em que mora. Esse dado é preocupante, quando se considera que é conhecida e reconhecida a importância do trabalho social como forma de prevenção dos problemas condominiais nos empreendimentos habitacionais de interesse social.

Quanto ao perfil dos entrevistados, destaca-se que a maioria dos moradores  entrevistados (72%)  fizeram parte de um movimento de moradia organizado antes de morar no empreendimento. Predomina o trabalho formal- 58% dos entrevistados afirmaram que são registrados. O número médio de moradores por domicílio é relativamente baixo (3,12) e a renda familiar predominante é até 3 salários mínimos (63%). Quanto à forma de moradia anterior, 50% dos moradores entrevistados moravam anteriormente em residência alugada, 25% em cortiço, 15% em ocupação e 3% em favela.

Orientações para a previsão e prevenção dos problemas condominiais em novos projetos

Verificou-se em campo que nenhum fator, isoladamente, é determinante absoluto dos problemas condominiais. Como forma de prever e prevenir esse tipo de problema em novos projetos, sugere-se a utilização de uma matriz de pontuação do empreendimento habitacional, inspirada naquela que foi apresentada anteriormente na tabela 1.  No momento da formulação da proposta de projeto, pode-se aplicar a pontuação prevista na tabela 3, onde se encontram tópicos e parâmetros predominantemente referentes à tipologia do projeto proposto. Seria desejável que o projeto conseguisse acumular pelos menos 12 pontos. Se a pontuação referente à tipologia for inferior a esse valor, são especialmente importantes as orientações relacionadas à seleção da população moradora (demanda) e ao desenho dos procedimentos de gestão.

Ponderação do Risco em Função da Tipologia
Débora Sanches e Ricardo Moretti

Se no momento de formulação do projeto, constata-se que o empreendimento não atinge a pontuação mínima, pode-se considerar que é grande a possibilidade de produção de um empreendimento problemático em termos de gestão condominial. Deve ser considerada a possibilidade de alteração de algumas características do projeto, de forma a reduzir os riscos. Nos casos em que essa orientação não é possível ou viável, considera-se conveniente especial atenção com relação aos demais tópicos que, potencialmente, podem reduzir os riscos desses problemas, em termos do trabalho social, seleção da demanda e apoio para as estruturas de gestão condominial. Esses tópicos são arrolados na tabela 4. Deve-se privilegiar que a demanda seja de mesma origem. Sugere-se ainda o atendimento a grupos que já tinham histórico de organização prévia e de grupos que já têm vínculos sociais entre si.  Com relação à modalidade de gestão, é recomendável que o empreendedor forneça apoio técnico que facilite que o condomínio seja autogerido. Se isso não for viável, é importante assegurar a representação dos moradores no conselho fiscal e que o síndico seja morador do empreendimento. Finalmente, nesses casos de risco potencial, é especialmente importante a previsão e implementação do trabalho social, preferencialmente desenvolvido por agente público, antes, durante e após a entrega das unidades habitacionais.

Tópicos para Prevenção de Riscos em Empreendimentos Potencialmente Problemáticos quanto à Gestão Condominial
Débora Sanches e Ricardo Moretti

Conclusões

Quando se analisam as características físicas dos empreendimentos habitacionais, considera-se preocupante a tendência de produção de empreendimentos de interesse social em prédios altos e com grande número de unidades habitacionais, com relação aos riscos de problemas de gestão condominial. O problema não se situa necessariamente na presença do elevador, mas sim no agrupamento de variáveis desfavoráveis. Um edifício alto, com muitas unidades habitacionais e muitas unidades em cada andar é potencialmente problemático. Não se consegue afirmar, com certeza, que uma boa resposta dada em termos da gestão da demanda e trabalho social para melhor organização da gestão condominial pode ser suficiente para contornar esse quadro potencialmente problemático. Porém, é muito provável que um empreendimento com características físicas potencialmente problemáticas, em que se descuida da organização social para a gestão condominial, estará sujeito a dificuldades relevantes de manutenção e administração.

notas

1
Ver DIAGONAL, 2006; GALLAGHER, 2004; SOUZA, 2005

2
Ver Souza (2005)

3
Amostragem de dez empreendimentos produzidos pelo poder público, em diferentes bairros do município e cinco empreendimentos produzidos por entidades privadas.  Tinha-se como objetivo a identificação e análise da gestão condominial, das dificuldades e soluções adotadas, do grau de satisfação do usuário e da conservação dos edifícios. No relatório final entregue para a PMSP foram assinaladas três modalidades de gestão: com o suporte de uma empresa administradora de condomínios, por autogestão e por empresas medidoras de água.

4
Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos.

5
UMM – União dos Movimentos de Moradia.

6
Benedito Barbosa e Sidnei Antônio, entrevista realizada em abril de 2007.

7
Solange Cervera, entrevista realizada em maio de 2007.

8
CDHU – Lia Afonso Ferreira e Luci Martins, entrevista realizada em março de 2007.
CAIXA – Marcelo Forte e Sandra das Dores, entrevista realizada em abril de 2008.
PMSP – não colaborou com a pesquisa, foram agendadas reuniões que não se concretizaram.

referências bibliográficas

DIAGONAL, V. Consórcio. Relatório Final. Desenho das modalidades de gestão de condomínios. Programa de Locação Social, 2006.

GALLAGHER, Empresa Desenvolvimento Sustentável Ltda. Relatório Final Proposta de estrutura institucional para a unidade de Gestão. Programa de locação Social, 2004.

MARICATO, E. Metrópole na periferia do capitalismo: ilegalidade, desigualdade e violência. Texto disponível no http://www.usp.br/fau/depprojeto/labhab/biblioteca/textos/maricato_metrperif.pdf, São Paulo, 1995.

SANCHES, D. Gestão condominial de habitação de interesse social: estudo na área central de São Paulo. Dissertação de mestrado. São Paulo. IPT, 2008.

SOUZA, I. Relatório final. Gestão de condomínios em habitação de interesse social. Programa de locação social. 2005.

sobre os autores

Débora Sanches, arquiteta-urbanista, mestre em habitação pelo IPT e doutoranda em arquitetura e urbanismo pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, é professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Belas Artes de São Paulo. Atualmente Secretaria da ONG Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos.

Ricardo Moretti, engenheiro civil, mestre em engenharia de solos e doutor em construção civil pela Escola Politécnica da USP, foi pesquisador do IPT e da PUC Campinas e é professor titular da Universidade Federal do ABC, com atuação na área de planejamento e gestão do território.

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