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research

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architexts ISSN 1809-6298


abstracts

português
Aborda-se verticalização de cidades brasileiras contemporâneas, desde estudo de caso da cidade de João Pessoa, analisando-se relações entre empreendedores imobiliários, Poder Público e expectativas de consumo de classes média e alta sobre o espaço urbano.

english
Focus on verticalization of contemporary brazilian cities, from case study of João Pessoa city, analyzing the relationship between real estate developers, government, and consumer expectations about urban space of the middle and upper classes.

español
Se aborda verticalización de ciudades brasileñas contemporáneas, desde estudio de caso de la ciudad João Pessoa, con análisis de relaciónes entre mercado inmobiliario, gobierno, y expectativas de consumidores de clase media y alta sobre el espacio urbano.


how to quote

ANDRADE, Patrícia Alonso de. Verticalização em João Pessoa. Produção do espaço e transformações urbanas. Arquitextos, São Paulo, ano 17, n. 204.02, Vitruvius, maio 2017 <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/17.204/6555>.

Nas últimas décadas, diversos bairros da cidade de João Pessoa vêm sofrendo uma crescente e intensa verticalização voltada para o uso residencial multifamiliar.

Essa expansão para o alto parece ser impulsionada, não pela necessidade de criação de solo urbano, nem por um planejamento que persiga uma cidade compacta, mas pelas forças especulativas do mercado imobiliário.

Com uma análise centrada na produção do espaço, busca-se, neste artigo, trazer reflexões sobre essa verticalização a partir do estudo das relações entre os interesses dos empreendedores imobiliários, a atuação do Poder Público enquanto gestor e legislador, e as expectativas de consumo das classes média e alta em relação ao espaço urbano.

A produção social do espaço e seus agentes

As constantes transformações urbanas estão estreitamente ligadas a processos econômicos, sociais, políticos e culturais, sendo o espaço urbano condição, meio e produto da reprodução da sociedade. A sociedade, ao se produzir, o faz em um espaço-tempo determinado, que é condição de sua existência, mas também produz, por consequência, um espaço próprio, com dimensão histórica específica. Assim, espaço-tempo e relações sociais estão interligados, realizando-se um no outro e por meio do outro (1).

Henri Lefebvre (2), afirma que o espaço social se (re)produz conectado às forças produtivas e às relações sociais de produção que nele se realizam. Ele reconhece o espaço como produto social, meio de produção e força produtiva, ao ponderar que, em determinado momento do capitalismo, a reprodução da sociedade e do capital passam a realizar-se na (re)produção do espaço.

O espaço urbano assume então a condição de mercadoria, e seu valor de uso é suplantado pelo valor de troca, que será explorado pela especulação imobiliária. Tal lógica leva à expansão e generalização do solo urbano privatizado, separa radicalmente espaço público e privado, e aprofunda a segregação. O espaço é produzido socialmente, mas apropriado privadamente, por mediação do mercado imobiliário (3).

Nessa perspectiva, o homem é sujeito ativo, agente social produtor do espaço. Na produção capitalista do espaço urbano, são múltiplos os agentes atuantes em sua transformação, movidos por interesses e estratégias de ação heterogêneos: o Estado, detentor do poder político; os grupos sociais, com necessidades e desejos relativos à realização da vida humana; e as classes dominantes que representam as frações do capital, com suas estratégias de reprodução deste (4).

Os proprietários fundiários, promotores imobiliários e empresas de construção têm papel definitivo na configuração urbana, assim como os grupos sociais excluídos, agentes da cidade informal (5).

O Estado destaca-se por seu papel ambivalente, simultaneamente agente e árbitro do processo de produção do espaço urbano, enquanto detentor do poder político e administrativo. Ele controla os instrumentos de planejamento urbano, é regulador, fiscalizador e executor de intervenções que configuram a cidade, atua como mediador dos interesses diversos e como árbitro nos conflitos que surgem entre os demais agentes. Embora sua posição decisiva para o ordenamento do desenvolvimento urbano se dê na qualidade de representante do povo e para a salvaguarda do bem-comum, muitas vezes age sob a pressão e a favor dos interesses particulares de agentes hegemônicos.

Além de denunciar que os mecanismos legais relacionados à urbanização são guiados pelas classes dominantes, Horacio Capel afirma que, quando ditos agentes operam à margem da legislação, obtém depois a legitimação correspondente do Estado (6). Ele conclui que, na sociedade capitalista, habitualmente a cidade não pertence a seus habitantes, que exercem pouca influência sobre sua produção.

Tomando como exemplo o caso das cidades espanholas, Capel avalia que as estratégias comumente adotadas pelos proprietários fundiários, promotores imobiliários e empresas de construção são: a elevação cada vez maior das alturas dos edifícios residenciais; a densificação do espaço urbano em detrimento da qualidade urbana; e o estímulo à propriedade da habitação (7). Pode-se assim, observar, que a realidade brasileira não dista muito da espanhola.

Esse fenômeno da mercantilização do espaço, com forte atuação dos empreendedores imobiliários e com essas mesmas estratégias, está claramente presente no processo de verticalização que ora ocorre em João Pessoa, assim como em outras cidades nordestinas e brasileiras.

“Cada vez mais os brasileiros vivem uns sobre os outros, e os espigões residenciais, comuns em metrópoles como Rio e São Paulo, começam a recortar o horizonte nas principais cidades do Norte e do Nordeste, com torres cada vez mais altas e numerosas. Um ranking de capitais e suas respectivas Regiões Metropolitanas (RMs) feito pelo Globo com base nos dados dos Censos de 2000 e 2010 coloca cinco do Nordeste (São Luís, Aracaju, Natal, Maceió e João Pessoa) e duas do Norte (Manaus e Macapá) entre as dez que mais transferiram moradores para apartamentos no período” (8).

Ciclos de verticalização em João Pessoa

A adoção do modelo verticalizado de urbanização potencializa o adensamento populacional na medida em que multiplica a área útil a ser edificada dos terrenos, por meio da sobreposição de pavimentos. Assim, a verticalização pode se apresentar como uma solução possível para situações em que haja limitação do espaço urbano ou necessidade de controle da expansão da malha urbana. Uma verticalização planejada, moderada e regulamentada é um dos caminhos para a construção de cidades mais compactas, eficientes e sustentáveis, já que o modelo de crescimento urbano horizontal com baixa densidade, em que a malha urbana se expande por áreas bem maiores, torna mais onerosa sua rede de infraestrutura e de serviços.

Contudo, na produção capitalista do espaço, o solo criado vincula-se fortemente à reprodução do capital, na medida em que é também um meio de produção e uma mercadoria. Com a verticalização, há um ganho de potencial construtivo do terreno que o valoriza, beneficiando o proprietário, e abre-se a possibilidade de venda desse solo criado em unidades fracionadas, via incorporação, o que multiplica os ganhos do setor imobiliário.

A verticalização não é uma conseqüência natural da urbanização, mas uma opção de política urbana que, nas médias e grandes cidades brasileiras, constitui um de seus traços mais característicos, ocorrendo com peculiar velocidade e destinação prioritária ao uso residencial (9).

Em João Pessoa, pode-se classificar o processo de verticalização em três fases: a primeira, do fim da década de 1950 a meados da década de 1970, quando a introdução de edifícios altos na paisagem urbana fez parte das estratégias de modernização da cidade; a segunda fase, de fins da década de 1970 a 2005, quando propagaram-se e consolidaram-se as habitações multifamiliares verticalizadas com mais de dez pavimentos enquanto moradia para as classes média e média alta, principalmente nos bairros da orla leste; e de 2005 – tendo como marco inicial o decreto municipal nº 5.454/2005, que regulamentou a outorga onerosa em João Pessoa – estando em curso até 2016 (ano da submissão deste artigo), período marcado pelo excepcional fortalecimento do mercado imobiliário, pelo aumento significativo do gabarito dos prédios e do tamanho dos terrenos ocupados pelos condomínios residenciais verticais (que passaram a reunir uma infinidade de usos relacionados a lazer e esporte), e pela expansão da verticalização em novos bairros, incluindo áreas periféricas e mais populares da cidade.

Mapa de João Pessoa, com demarcação dos bairros que ilustram suas fases de verticalização. Amarelo: 1ª fase; marrom: 2ª fase; vermelho: 3ª fase (que também inclui bairros da 2ª fase), edição da autora
Mapa divulgação [Website SEPLAN/PMJP, 2016]

O início da verticalização em João Pessoa deu-se na Cidade Alta, no Centro, com edificações de dez a dezoito pavimentos, de linhas arquitetônicas modernas que incorporavam o desejo de modernização da cidade, seguindo tardiamente uma tendência que já ocorrera em outras capitais do país, a exemplo de São Paulo, Rio de Janeiro e Recife. Esse ideal de modernidade parece ter sido o principal catalisador do primeiro ciclo da expansão vertical na cidade, entre as décadas de 1950 e 1975 (10).

A outra face dessa primeira fase de verticalização foi a propagação dos edifícios residenciais de três a cinco pavimentos, fruto da política de incentivo à construção de habitação e à aquisição de casa própria, financiada pelo Banco Nacional de Habitação – BNH a partir de 1964.

Nesse primeiro momento, o Centro, com um total de onze prédios com dez ou mais pavimentos, para uso institucional, residencial e/ou terciário, concentrou o maior número de edifícios altos construídos em João Pessoa.

Centro de João Pessoa. 1) sede do INSS em construção; 2) Igreja Nossa Senhora do Carmo (século XVIII); 3) edifício Caricé em construção; 4) edifício da antiga Reitoria; 5) edifício Santa Rita
Foto divulgação, meados da década de 1960 [Acervo Humberto Nóbrega]

Edifícios centrais, João Pessoa. 1) Pres. João Pessoa; 2) Sede INSS; 3) Manoel Pires; 4) Viña Del Mar; 5) Caricé; 6) Antiga Reitoria; 7) Santa Rita; 8) Banco do Brasil; 9) Paraná; 10) Régis; 11) Sede Ipase; 12) Banco da Lavoura; 13) 5 de Agosto; 14) Telpa
Foto divulgação, década de 1980 [Acervo Humberto Nóbrega]

Data da década de 1960 a construção dos primeiros e escassos edifícios verticalizados, todos de uso habitacional e majoritariamente voltados para o público de veraneio, nos bairros litorâneos de Tambaú, Cabo Branco e Manaíra. Nessa época, começavam a aumentar as ainda rarefeitas ocupações para moradia nesses bairros, até então colônias de pescadores e praias de veraneio com infraestrutura precária. Até 1975, a orla contava com apenas quatro prédios de mais de dez pavimentos: edifício São Marcos (11 pavimentos, 1968) em Tambaú; e os edifícios Borborema (13 pavimentos, 1962), João Marques (13 pavimentos, 1965) e Beiramar (10 pavimentos, 1967) no Cabo Branco (11).

Orla de Cabo Branco e Tambaú, antes da construção do Hotel Tambaú, em 1971. Em destaque, os edifícios Beiramar, Gravatá e Borborema no Cabo Branco; Cannes e São Marcos, em Tambaú
Foto divulgação, final da década de 1960 [Acervo Humberto Nóbrega]

Orla de Tambaú e Cabo Branco, já com o Hotel Tambaú. Em destaque, os edifícios: 1) João Marques; 2) Beiramar; 3) Borborema, no Cabo
Foto divulgação [Website Panoramario]

Os agentes promotores diretos dessa primeira fase da verticalização em João Pessoa foram: o Estado, que a incentivou por meio da legislação (12); os empreendedores imobiliários, que promoviam os edifícios de escritórios e de apartamentos; o BNH e a Caixa Econômica Federal, financiadores dos edifícios habitacionais; e as instituições públicas, como o IAPB, a UFPB e o INSS, que construíam suas sedes.

Depois de 1975, a verticalização em João Pessoa sofreu um breve abrandamento, até 1979, quando se iniciou um novo ciclo, responsável por uma crescente transformação da paisagem da orla marítima urbanizada de João Pessoa, através da proliferação de edifícios residenciais altos, com nova linguagem arquitetônica, com dez a treze pavimentos, nos bairros Manaíra, Tambaú e Cabo Branco. No fim da década de 1970, esses bairros litorâneos já faziam parte da malha urbanizada da cidade, recebiam cada vez mais infraestrutura e serviços, e sua localização junto às praias passou a ser motivo de valorização e de procura para moradia pela classe média alta.

Início do segundo ciclo de verticalização em João Pessoa. Da esquerda para a direita, edifícios Aristeu Casado, em Manaíra; Guarapari, no Cabo Branco; e Solar dos Navegantes, em Tambaú
Fotos Patrícia Alonso de Andrade / Marco Antônio Coutinho, 2016

Em meados da década de 1980, consolidou-se, na cidade, a moradia de classe média e média alta em prédios habitacionais multifamiliares verticalizados e cada vez mais altos nos já citados bairros da orla leste e, de forma ainda pontual, em Miramar e Jardim Luna, bairros pericentrais entre o Centro e a orla. O Bessa, bairro no extremo norte da orla marítima da cidade, em processo de ocupação e de urbanização, também já se verticalizava, embora de forma moderada, com prédios entre quatro e seis pavimentos (13).

Yane Almeida Diniz observa que a grande maioria dos edifícios residenciais com no mínimo dez pavimentos construídos entre 1977 e 1990 estavam localizados em Tambaú, Cabo Branco e Manaíra (14). Somente a partir do ano de 1979 a construção e venda de prédios altos através dos anúncios publicitários ganhou força. De um total de 126 edifícios habitacionais multifamiliares anunciados no período – de qualquer gabarito e em bairros diversos da cidade – 62 estavam em Tambaú, Cabo Branco e Manaíra. Dentre os quinze residenciais com mais de dez pavimentos anunciados (sendo treze pavimentos o gabarito máximo encontrado), doze situavam-se nesses três bairros (quatro em Manaíra, sete em Tambaú e um no Cabo Branco), dois no Miramar e um no Jardim Luna.

Da esquerda para a direita, edifícios Clarissa VI e Tropicus, ambos em Tambaú; e Syrius, em Manaíra, pertencentes ao segundo ciclo de verticalização em João Pessoa
Fotos Patrícia Alonso de Andrade / Marco Antônio Coutinho, 2016

Se a primeira fase de verticalização de João Pessoa ocorreu predominantemente no Centro, a segunda concentrou-se nos bairros litorâneos, sofrendo interferência direta da restrição de gabarito e escalonamento impostos às edificações na faixa dos primeiros 500 metros a partir da preamar de sizígia da orla marítima paraibana pelo art. 229 da Constituição Estadual de 1989, regulamentado pelo art. 25 do Plano Diretor de João Pessoa e em vigor até os dias atuais. A aprovação desse artigo se deu em um contexto de discussões acirradas sobre a verticalização na orla, com contundentes opiniões a favor e contra sua limitação. Contudo, a origem do teor do mencionado artigo remonta a 1970, quase duas décadas antes, quando da construção do Hotel Tambaú no pontal da praia de mesmo nome.

O art. 164 da Emenda Constitucional nº 01 de 1970 já proibia construções com mais de dois pavimentos na primeira avenida da orla, no trecho compreendido entre as praias da Penha e Formosa. Segundo Antônio Augusto de Almeida, ex-Secretário de Planejamento da Prefeitura Municipal de João Pessoa – PMJP (gestão 1975-1979), a restrição originou-se por sugestão de Sérgio Bernardes, arquiteto do Hotel Tambaú, inaugurado em 1971, com a intenção de preservar a escala de seu projeto, que apresentava dois pavimentos (15). A partir desse artigo, o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico da Paraíba – Iphaep, com base no decreto estadual n.º 9842/1982 (revogado em 1983), adotou um escalonamento de gabaritos abrangendo toda a área dos bairros da orla marítima de João Pessoa, o que terminou por gerar, com alterações, o conteúdo do art. 229 da Constituição Estadual de 1989 (16).

Mas o escalonamento imposto às edificações, o qual permite altura de 12,90 metros na primeira quadra a partir da orla até 35 metros no limite dos 500 metros para o interior do continente, não impediu a verticalização no interior dos bairros, nem garantiu o controle da densidade, na medida em que apenas o gabarito das edificações é regulado. Assim, não se preservou a paisagem dos bairros, nem sua qualidade ambiental.

Já na década de 1990, era visível a transformação da paisagem pela verticalização no interior dos bairros da orla, principalmente em Tambaú e Manaíra, e o aumento do gabarito das construções. O edifício Pégasus, com 24 pavimentos, erguido em Manaíra nessa década, foi o pioneiro das edificações residenciais com mais de vinte pavimentos. O Bessa, que já estava todo loteado desde 1989 (dividido em Jardim Oceania, Aeroclube e Bessa em 1998), apresentava nos anos 1990 crescente ocupação e acelerada verticalização, mas esta seguia majoritariamente composta por prédios entre quatro e seis pavimentos, que quase sempre ocupavam lotes vazios, diferentemente do que ocorreu em Tambaú e Manaíra, onde a verticalização implicou na frequente demolição de casas existentes (17).

À esquerda, Pégasus em Manaíra, o primeiro edifício na cidade com mais de vinte pavimentos. À direita, edifício Trianon no Bairro Aeroclube. Ambos da década de 1990
Fotos Patrícia Alonso de Andrade, 2016

O decreto municipal nº 5.454/ 2005, que regulamentou e instituiu a outorga onerosa em João Pessoa, é tomado como marco inicial do terceiro de verticalização na cidade, o qual se estende até os dias atuais. Com a implementação da outorga onerosa, a municipalidade autorizou, nas zonas adensáveis prioritárias, a construção de edifícios com área superior àquela permitida pelo índice de aproveitamento único (18), condicionada à contrapartida do interessado na forma de recursos financeiros ou de execução de obras públicas de interesse social. Embora o citado decreto tenha ido contra os interesses dos empresários da construção civil – pois estes acreditavam que a outorga onerosa, da forma como fora calculada pela municipalidade, inviabilizaria os novos empreendimentos (19) – sua publicação coincide com o início de uma fase de aquecimento da construção civil e de grandes transformações urbanas, em que a verticalização cresceu em área de abrangência e em altura, resultante de estratégias conciliadas entre mercado imobiliário e Poder Público (20).

Verticalização em João Pessoa hoje: Estratégias de produção do espaço e transformações urbanas

A terceira e atual fase de verticalização de João Pessoa, pautada pela atuação intensa de grandes empresas construtoras e incorporadoras, pode ser caracterizada e diferenciada da fase anterior por duas tendências: 1) sua expansão para mais bairros e setores da cidade, apresentando características próprias em cada um deles; 2) a elevação do gabarito dos prédios altos residenciais para mais de vinte pavimentos, alguns já atingindo mais de quarenta ou mesmo cinquenta pavimentos, sendo tal elevação acompanhada de mudanças na configuração programática dos espaços comuns dos edifícios, com conseqüências para as relações entre público e privado no espaço urbano onde se inserem.

Até o início da década de 2000, a verticalização residencial se concentrou mais nos bairros da orla leste, mas desde que estes começaram a dar sinais de saturação, vem se alastrando por vários outros, provocando sua reestruturação morfológica, paisagística e socioespacial.

“Dos 65 bairros da Capital, essa verticalização atinge 34 e, desses, três concentram o maior número de obras de prédios de apartamentos na cidade: Bessa, Bancários e Manaíra. Há ainda o Altiplano, bairro em pleno desenvolvimento, que nos prazo de 20 anos irá concentrar o maior número de prédios de João Pessoa” (21).

Os bairros pericentrais Miramar, Jardim Luna e, mais recentemente, Bairro dos Estados e João Agripino, passam pelo mesmo processo iniciado em Manaíra há duas décadas: atração dos investimentos de incorporadoras, valorização das propriedades, venda e demolição de casas, remembramento de terrenos para a construção de edifícios altos voltados para classe média e média alta, alterações na dinâmica do bairro e remodelações viárias. No Bairro dos Estados e João Agripino juntos, havia, em 2014, pelo menos vinte prédios de mais de 30 pavimentos em construção (22).

No Bessa, a verticalização por meio da ocupação de terrenos vazios segue atingindo altos números. De 1988 a 2008/2009, a quantidade de prédios com mais de três pavimentos no bairro aumentou de 270 para 496 unidades, configurando um acréscimo de 226 unidades ou de 83,7% (23). Segundo dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil de João Pessoa (Sinduscon), o Bessa foi o bairro pessoense com maior percentual de verticalização em 2012, quando recebeu 72 novos edifícios residenciais, o equivalente a 18,75% do total de novos prédios construídos na cidade nesse ano (24).

No Altiplano, bairro do litoral leste situado acima da falésia do Cabo Branco, ocorre o mais vertiginoso e inquietante processo de verticalização da cidade. O bairro, considerado Zona de Restrições Adicionais pelo Plano Diretor de 1992 devido a seu valor paisagístico e ambiental, teve parte de sua área classificada como Zona de Adensamento Prioritário pelo decreto municipal nº 5.844/2007, evidenciando como as estratégias e interesses dos agentes especuladores imobiliários são favorecidos pelo Poder Público (25).

O Altiplano vem sofrendo uma acelerada transformação urbana após essa mudança na legislação, devido principalmente à verticalização concentrada na área objeto do referido decreto, com edifícios habitacionais de alto padrão. As conseqüências já perceptíveis são a sobrecarga à capacidade de infraestrutura e os problemas viários causados pelo adensamento no local, além da descaracterização da linha definidora da paisagem da falésia, devido ao impacto da concentração das torres sobre ela.

Cabo Branco e Tambaú bastante verticalizados. À esquerda, o bairro Altiplano, sobre o tabuleiro costeiro, com torres residenciais que provocam drástica mudança na paisagem da barreira do Cabo Branco
Foto Abdias Jr [Fonte Flickr]

Já os bairros periféricos, ocupados por camadas mais populares, localizados principalmente no setor pericentral sul e oeste da cidade, a exemplo de Água Fria, Valentina, Geisel, Mangabeira, Funcionários e Alto do Mateus, vêm recebendo um crescente número de edificações habitacionais multifamiliares de três a cinco pavimentos, não obstante sua carência de infraestrutura e serviços.

“Saneamento básico, calçamento nas ruas e estrutura comercial da localidade escolhida para construção de um edifício nem sempre são primadas pelos empreendedores. [...] Um exemplo é o bairro de Água Fria, na capital, que ainda não possui esgotamento sanitário e as vias são esburacadas, mas é uma das localidades onde a verticalização ocorre com intensidade [...] Mas Água Fria não é um caso isolado. Bairros da área periférica da capital estão se transformando em celeiros para construtores de condomínios verticais. Valentina, Geisel, Jaguaribe, Mangabeira, Bancários são típicos exemplos desse perfil escolhido pelos novos consumidores” (26).

O discurso dos agentes da indústria imobiliária tenta justificar as edificações em áreas não urbanizadas atribuindo a escolha ao consumidor, colocado na posição de agente que elege onde quer morar, definindo os rumos da construção civil e do crescimento urbano:

“‘O construtor migra para onde o consumidor quer comprar. Essa é a tendência. Independente de o bairro contar com infraestrutura, quem escolhe o local é o próprio comprador. Não adianta construir em uma área que não é procurada, pois as vendas não acontecem’, justificou o presidente do Sinduscon/JP, Irenaldo Quintans” (27).

São os programas públicos de financiamento voltados para habitação lançados a partir de 2003, a exemplo do Minha Casa Minha Vida, que explicam o investimento dos empreendedores imobiliários na expansão vertical de bairros destinados às classes mais populares. São as áreas mais distantes e menos providas de infraestrutura que se apresentam acessíveis financeiramente para essas classes menos favorecidas.

O Alto do Mateus, na área leste da cidade, é um exemplo onde se revelam os números da verticalização nas áreas periféricas. Lá está em construção, com previsão de término para 2017, um conjunto habitacional com edifícios de seis pavimentos e com 468 unidades, o que aumentará de 155 para 623 o número de apartamentos do bairro, equivalente a um acréscimo de mais de 400% (28).

Mas é nos bairros nobres de João Pessoa que ocorre a rápida multiplicação de edifícios residenciais com mais de vinte pavimentos, atrelada ao aumento exigido pela legislação quanto à área dos terrenos ocupados por essas torres. A necessidade de terrenos maiores, com consequente disponibilidade de espaço, levou a uma radical mudança nos itens programáticos oferecidos por esses empreendimentos para suas áreas coletivas, que passaram a incluir uma quantidade cada vez maior de ambientes voltados para lazer, esporte e até serviços, incorporando o conceito de clubes residenciais. Essa estratégia revela-se bastante lucrativa para as construtoras, ao aliar o baixo custo de construção dessas áreas de uso comum a uma valorização e maior poder de atração dos apartamentos à venda. Ademais, os espaços coletivos destinados a múltiplas atividades são propagandeados e vendidos como parte de um estilo diferenciado, confortável e seguro de morar, encantam os consumidores e desviam sua atenção da baixa qualidade da arquitetura e do acabamento construtivo das unidades habitacionais.

Cláudia Loureiro e Luiz Amorim (29) demonstram como a indústria imobiliária aproveita, manipula e reinventa o ideal de morar nas propagandas de imóveis conforme seus interesses, criando e alimentando necessidades artificiais e expectativas excessivas nos potenciais consumidores, com o objetivo de dirigi-los à aquisição de seus produtos. A constante introdução de novos imóveis no mercado exige do marketing imobiliário a criação e alimentação de novos desejos e necessidades, pois são esses os motores da ação de compra. A compra do imóvel torna-se a realização de um sonho, mas, para o proveito dos empreendedores imobiliários, o sonho não pode ser plenamente realizado, não até a venda do próximo apartamento.

Junto à nova forma de viver anunciada, pautada pela exclusividade, segurança e comodidade, forma-se um processo de autossegregação – uma política de classe associada aos estratos de elevada renda, que reforça sua diferença em relação aos outros grupos, por meio da localização privilegiada e exclusiva de suas residências. Essa autossegregação se manifesta primordialmente no espaço e se retroalimenta de sua própria lógica: as áreas autossegregadas, assim mantidas por meios de controle do espaço, tornam-se mais seguras, mais inacessíveis aos outros grupos e mais prestigiadas. E quanto maiores o valor da terra urbana, o status e a nobreza da área, mais propícia ela é à autossegregação (30).

A autossegregação implica no controle, pelos grupos de elite, em maior ou menor grau, do aparelho estatal, das principais atividades econômicas e das empresas imobiliárias, o que lhes permite influenciar a legislação, obter informações privilegiadas sobre o crescimento e desenvolvimento urbano, e dispor das melhores terras urbanizáveis. Fica claro que o espaço resultante dessa segregação é um constructo social onde os agentes produtores são as classes dominantes, com a estratégica participação do Estado (31).

Esse processo termina por levar a uma independência e separação em relação à cidade. Os moradores deixam de utilizar os espaços públicos, passam a realizar intramuros, na esfera privada dos condomínios, atividades antes próprias da esfera pública. Esse contexto é intensificado pela recorrente sensação de insegurança das pessoas diante da propalada violência urbana, sabiamente utilizada pelo marketing imobiliário em prol de seus interesses. Em 2010, em entrevista ao Jornal da Paraíba, o então presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil – Sinduscon declarou:

“A preferência de se morar em edifícios parte, desde o início, pela prerrogativa de que é mais seguro do que residir em uma casa, onde o acesso dos ladrões é maior. Com a evolução do setor, que trabalha para oferecer produtos de melhor qualidade, e a modernização requerida pelos próprios clientes, os modernos equipamentos de segurança vão sendo incorporados no projeto das construções. É uma tendência de que não se pode fugir” (32).

Forma-se um ciclo vicioso: teme-se e evita-se a rua, o diferente, o outro. E quanto menos se vivencia o espaço público, maior o temor de enfrentá-lo, e mais abandonado ele fica. Tem-se assim a morte do espaço público e da cidade enquanto espaço de interações sociais.

Considerações finais

Segundo Fábio Sinval, ex-presidente do Siduscon (gestão 2012-2015), a verticalização de João Pessoa ocorreu mais intensamente a partir de 2008, cresceu 15% entre 2010 e 2011, e estabilizou-se a partir de 2012, quando o aumento foi apenas de 1% (33).

No entanto, os números comparativos entre 2013 e 2014 demonstram um aumento de mais de 9,6% dos prédios em construção. Em fevereiro de 2013, 384 edifícios residenciais, com 6.408 novas unidades habitacionais, estavam em construção em João Pessoa. Quatorze meses depois, em abril de 2014, havia 7.020 apartamentos em 421 prédios em construção (34).

O processo de verticalização na cidade, portanto, segue em desenvolvimento, embora a comercialização das unidades habitacionais pareça dar sinais de desaceleração, devido a um excesso de ofertas. Em 2011, foram vendidas 5.553 unidades habitacionais; já em 2012, foram 5.578 unidades – ou seja, um crescimento de apenas 0,5%. No entanto, o preço do metro quadrado continuou subindo: em 2011, levando-se em conta todas as áreas de João Pessoa, custava em média R$ 3.005; em 2012, R$ 3.174. Nas áreas nobres, em 2011, o valor médio era R$ 4.224; em 2012, R$ 4.780, aumentando em 12,6% (35).

Vários setores da cidade permanecem sofrendo pressão por parte dos promotores imobiliários, ávidos pela multiplicação do seu potencial construtivo. No entanto, muitas são as consequências de uma verticalização maciça e desordenada. É preciso avaliar a capacidade física de infraestrutura dos bairros para suportar essas transformações, os possíveis danos ao meio-ambiente e à paisagem; as implicações da sobrecarga sobre a rede viária, os processos de valorização do solo e a segregação daí decorrente, e os efeitos sobre as dinâmicas socioespaciais na cidade.

Vê-se em João Pessoa uma expansão vertical sem controle, manejada pelos interesses da especulação imobiliária, provocando adensamento excessivo nos pontos mais cobiçados da cidade e esgotamento da infraestrutura urbana. Manaíra, por exemplo, um dos bairros com trechos mais saturados pela verticalização, segue definida na legislação urbana como Área de Adensamento Prioritário.

A produção do espaço urbano da cidade reflete relações sociais onde há uma atuação predominante do capital, representado preponderantemente pelas construtoras, incorporadoras e promotores imobiliários, em associação com o Estado, que utiliza sua posição estratégica de detentor do controle sobre os instrumentos de ordenamento urbano, para beneficiar os interesses das classes dominantes, principalmente por meio de mudanças de legislação.

Nesse cenário, preocupa posicionamentos como o tomado pelo então Secretário de Planejamento da Prefeitura Municipal de João Pessoa – PMJP, na ocasião do aniversário dos 429 anos da cidade, em 5 de agosto de 2014, em defesa da verticalização enquanto alternativa, diante da alegada escassez de terrenos disponíveis, a qual precisaria ser debatida a partir do questionamento sobre a pertinência da manutenção da restrição do gabarito edilício na orla, determinada pelo art. 229 da Constituição Estadual. A PMJP divulgou sua pretensão de realizar um seminário para discutir o assunto, reunindo especialistas, representações de Organizações Não-Governamentais, órgãos públicos e de controle social, entidades ambientais e a sociedade em geral, o que não ocorreu, até a mudança de gestão, em 2015 (36).

A manutenção ou não dessa restrição do gabarito edilício na orla estadual é uma discussão levantada de tempos em tempos, seja por agentes do mercado imobiliário, seja por representantes políticos do Poder Executivo ou do Legislativo.

Se estão claros os interesses dos principais agentes hegemônicos produtores do espaço urbano, resta o questionamento sobre o real papel do Estado na produção da cidade.  Qual a sua capacidade de atuar em prol do bem comum e com autonomia em relação aos grupos dominantes, como verdadeiro regulador do desenvolvimento urbano? Ao que parece, é no papel central do Estado que se encontra a chave para a produção de um espaço urbano mais equilibrado, qualitativo e justo.

notas

1
CARLOS, Ana Fani A. Da organização à produção do espaço. In: A (re)produção do espaço urbano. São Paulo, Edusp, 1994; p. 30-38.

2
LEFEBVRE, Henri. La production de l´espace. Tradução do grupo As (im)possibilidades do urbano na metrópole contemporânea, do Núcleo de Geografia Urbana da UFMG. 4 ed. Paris, Antropos, 2000, p. 408.

3
CARLOS, Ana Fani A. Op. cit., p. 68.

4
Idem, ibidem, p. 64.

5
CAPEL, Horacio. Agentes y estrategias en la producción del espacio urbano español. [S.l.;s.n.], 38p, p.19. Disponível em: <www.raco.cat/index.php/ RevistaGeografia/.5667>. Acesso em 28 jul. 2014;
CORREA, 2005. Apud FERNANDES, Maria Andreína Moreira. A (re)produção do espaço urbano no bairro Altiplano, João Pessoa – PB. Estratégias, iniciativas e interesses dos agentes que produzem a cidade. Dissertação de mestrado. João Pessoa, PPGEU UFPB, 2013, p. 21.

6
CAPEL, Horacio. Op. cit., p. 19.

7
Idem, ibidem.

8
CARVALHO,Cleide; HERDY, Thiago. Verticalização altera paisagens de cidades do Norte e do Nordeste. O Globo. São Paulo: [s.n.], 2013. Disponível em: <http://oglobo.globo.com/brasil/verticalizacao-altera-paisagens-de-cidades-do-norte-do-nordeste-8174401> Acesso em: 19 jul. 2014.

9
SILVA, Luís Octávio da. A constituição das bases para a verticalização na cidade de São Paulo. Arquitextos, São Paulo, ano 07, n. 080.05, Vitruvius, jan. 2007 <www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/07.080/280>. Acesso em 28 jul. 2014.

10
CHAVES, Carolina Marques. João Pessoa: verticalização, progresso e modernidade. Registro dos prédios altos (1958-1975). Trabalho Final de Graduação. João Pessoa, CAU UFPB, 2008.

11
Idem, ibidem.

12
Como exemplos, têm-se: a) Lei Municipal no. 299 /1956, que concedeu isenção de imposto predial por cinco anos aos imóveis com mais de três pavimentos cuja construção fosse iniciada no perímetro urbano da cidade no prazo de dois anos a partir de sua publicação; b) Lei Municipal no. 440/1957, que determinava o gabarito mínimo de três pavimentos para edificações nas Avenidas Guedes Pereira e Barão do Triunfo, Praças 1817, Vidal de Negreiros e João Pessoa, e ruas Duque de Caxias e Visconde de Pelotas. PEREIRA, Fúlvio Teixeira de Barros. Difusão da arquitetura moderna na cidade de João Pessoa (1956-1974). Dissertação de mestrado. São Carlos, EAU EESC USP, 2008, p. 97-98.

13
SARMENTO, Marcela Fernandes. O processo de ocupação urbana de um setor litorâneo de uma capital brasileira: O caso do Bessa em João Pessoa – PB. Dissertação de mestrado. João Pessoa, PPGEU UFPB, 2012.

14
DINIZ, Yane Almeida. A forma do edifício alto: Análise de edifícios residenciais em João Pessoa-PB. 1979-1990. Dissertação de Mestrado. João Pessoa, PPGEU UFPB, 2013, p.18-19.

15
Informação obtida por Raphaela Moreira em entrevistas com Luciano Agra e Antônio Augusto de Almeida em 2004. MOREIRA, Raphaela Cristhina Claudino.A questão do gabarito na orla marítima de João Pessoa (bairros de Manaíra, Tambaú e do Cabo Branco). Dissertação de mestrado, João Pessoa, PPGEU UFPB, 2006, p. 59-78.

16
MOREIRA, Raphaela Cristhina Claudino. Op. cit.

17
SARMENTO, Marcela Fernandes. Op. cit., p. 76-77.

18
O índice de aproveitamento básico é igual a 1,0 para todos os terrenos da área urbana, estejam eles em Zonas Adensáveis Prioritárias ou não, com exceção das Zonas Especiais e de outros casos específicos previstos na lei. A cobrança da outorga onerosa recai sobre construções residenciais multifamiliares com mais de três pavimentos, além do pilotis. O Plano Diretor de João Pessoa estipula os limites máximos de ocupação para cada zona da cidade.

19
Outorga Onerosa: construtores de João Pessoa esperam reabrir diálogo com prefeito. WSCOM. João Pessoa: [s.n.], 2005. Disponível em: <www.wscom.com.br/noticias/economia/outorga+onerosa+construtores +de+joao+pessoa+esperam+reabrir+dialogo+com+prefeit-78205> Acesso em: 6 ago 2014.

20
Edifícios verticais de João Pessoa até o final dos anos 1990, na sequência de datas: Sede Ipase (8 pavimentos, 1951); Presidente João Pessoa (1958); Borborema (13 pavimentos, 1962); Antiga Reitoria (12 pavimentos, 1963); Banco da Lavoura de Minas Gerais (6 pavimentos, 1963); Régis (16 pavimentos, 1964); 5 de Agosto (11 pavimentos, 1964); Gravatá (4 pavimentos, 1964); Cannes (4 pavimentos, 1965); João Marques (13 pavimentos, 1965); Viña Del Mar (12 pavimentos, 1965); Caricé (14 pavimentos, 1967); Beiramar (10 pavimentos, 1967); Sede INSS, 15 pavimentos, 1968; São Marcos (11 pavimentos, 1968); Santa Rita (10 pavimentos, anos 1960); Caricé (14 pavimentos, 1967); Paraná (1968); Santa Rita (10 pavimentos, década de 1960); Banco do Brasil (1973); Manoel Pires (15 pavimentos, 1975); Aristeu Casado (1978); Guarapari (1979); Telpa (década de 1970); Clarissa VI (1986); Tropicus (1988); Syrius (1986); Pégasus (24 pavimentos, década de 1990); Trianon (18 pavimentos, década de 1990).

21
João Pessoa é uma das capitais que mais se verticalizaram. João Pessoa: [s.n.], [2013 ou 2014]. Disponível em: <www.bolsade imoveispb.com.br/noticias/visualizar/id/107> Acesso em: 20 jul. 2014.

22
SILVA, Júlio. Verticalização de moradias na PB foi maior que no NE. In: Correio da Paraíba, João Pessoa, ano LX, n. 342, p.B2, 13 jul. 2014.

23
SARMENTO, Marcela Fernandes. Op. cit., p. 88.

24
ALMEIDA, Laura Quezado Garcia de. O direito às calçadas. A pé no bairro do Bessa. João Pessoa: [s.n.], 2014. Trabalho Final de Graduação do curso de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal da Paraíba, 2014, p.19.

25
FERNANDES, Maria Andreína Moreira. Op. cit.

26
SANTOS, Jacqueline. Verticalização muda conceito de moradia na Paraíba. Jornal da Paraíba. João Pessoa: [s.n.], 2010. Disponível em: <http://jornaldaparaiba.com.br /noticia/45923_verticalizacao-muda-conceito-de-oradia-na-paraiba> Acesso em: 20 jul. 2014.

27
Idem, ibidem.

28
SILVA, Júlio. Op. cit.

29
LOUREIRO, Claudia; AMORIM, Luiz. Dize-me teu nome, tua altura e onde moras e te direi quem és:. Estratégias de marketing e a criação da casa ideal – parte 1. Arquitextos, São Paulo, ano 05, n. 057.09, Vitruvius, fev. 2005 <www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/05.057/505>.Acesso em 25 jul. 2014.

30
CORRÊA, Roberto Lobato. Segregação residencial – classes sociais e espaço urbano. In: VASCONCELOS, Pedro; CORRÊA, Roberto Lobato; PINTAUDI, Silvana. A cidade contemporânea. São Paulo: Contexto, 2013, p. 43.

31
Idem, ibidem, p. 43.

32
Irenaldo Quintans em entrevista a SANTOS, Jacqueline. Op. cit.

33
Apud JOÃO PESSOA, op. cit.

34
HENRIQUES, FÁBIO. Na capital, 34 bairros vivenciam a verticalização residencial. João Pessoa: [s.n.], 2013. Disponível em: <http://revistaedificar.com.br/blog/5-fabio-henriques/12-na-capital-34-bairros-vivenciam-a-verticalizacao-residencial/> Acesso em: 20 jul. 2014; SILVA, Júlio. Op. cit.

35
JOÃO PESSOA, op. cit.

36
Crescimento da população verticaliza moradia em João Pessoa, diz PMJP. João Pessoa: [s.n.], 2014. Disponível em: <http://g1. globo.com/pb /paraiba/ noticia/ 2014/08/crescimento-da-populacao-verticaliza-moradia-em-joao-pessoa-diz-pmjp.html> Acesso em: 5 ago. 2014.

sobre a autora

Patrícia Alonso de Andrade é arquiteta e urbanista (UFPB,1997), mestre em Diseño de Interiores (Universidad de Salamanca, 1999), doutoranda em Arquitetura e Urbanismo (PPGAU/UFPB), professora adjunto do Departamento de Arquitetura e Urbanismo da UFPB. Publicou “Condomínios Horizontais Fechados em João Pessoa” in Cidade, Cultura e Urbanidade (Ed. Universitária UFPB, 2012).

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