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my city ISSN 1982-9922

abstracts

português
Trata-se de análise crítica da “Outorga Onerosa de Alteração do Uso”, dispositivo previsto no Plano Diretor Participativo de Fortaleza, enfatizando as contradições e os efeitos no mercado imobiliário e na produção de supostos ícones arquitetônicos.

english
This is a critical analysis of the "Onerous Grant of Change of Use", a device of the Participative Master Plan of Fortaleza, emphasizing the contradictions and effects in the real estate market and the production of supposed architectural icons.

español
Se trata de un análisis crítico de la Otorga onerosa de cambio del uso, dispositivo del Plan Director Participativo de Fortaleza, enfatizando las contradicciones y efectos en el mercado inmobiliario y en la producción de supuestos iconos arquitectónicos.

how to quote

PAIVA, Ricardo Alexandre. Ostentação e delito. cones imobiliários em Fortaleza. Minha Cidade, São Paulo, ano 17, n. 203.05, Vitruvius, jun. 2017 <http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade/17.203/6583>.



Já é de domínio público e circula nas redes sociais a construção do mais alto “arranha-céu” no skyline de Fortaleza, alardeado como um novo ícone arquitetônico, manifesto no luxo, ousadia das formas e na sua altura (150 metros, mais que o dobro do atual gabarito permitido), almejando ser um signo da (pós)modernidade da capital alencarina.

Mas a pergunta que não quer calar é: qual o instrumento legal que permite a construção desse edifício tão excepcional? Trata-se da “Outorga Onerosa de Alteração do Uso”, dispositivo previsto no Plano Diretor Participativo de Fortaleza, que permite a flexibilização dos usos do solo e dos parâmetros urbanísticos, mediante uma contrapartida pública que pode ser aplicada em algumas finalidades, como: “regularização fundiária; execução de programas e projetos habitacionais de interesse social; constituição de reserva fundiária; ordenamento e direcionamento da expansão urbana; implantação de equipamentos urbanos e comunitários; criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes; proteção de áreas de interesse histórico, paisagístico ou cultural” (1).

Diante desse estado de exceção, é importante revelar algumas contradições implícitas nestas novas possibilidades de produtividade imobiliária em Fortaleza e no papel dos agentes envolvidos.

A primeira diz respeito à flexibilização da legislação urbanística e dos instrumentos de gestão e planejamento urbanos, realidade em que o mercado imobiliário tem comandado e se beneficiado (só ele tem condições de pagar pela outorga onerosa), além das operações urbanas consorciadas e das parcerias público-privadas.

As associações entre o Estado e o mercado a fim de promover o desenvolvimento urbano não são um problema em si, mas a sua condução tem apontado para um modo de produção do espaço urbano no Brasil em que a dimensão social e espacial do privado prevalece sobre o público. A expressão mais eloquente desse processo é uma cidade construída e limitada aos parâmetros urbanísticos impostos à unidade mínima do lote (representação por excelência da propriedade privada), restringindo transformações mais efetivas nas glebas, quadras e nos espaços públicos (vias, praças, calçadas). Somem-se a isto as intervenções pontuais do poder público em localizações estratégicas, ratificando o papel do espaço urbano como reprodutor do capital e aprofundando o problemático dualismo entre a cidade formal e a informal, as duas faces de uma mesma realidade socioespacial, pois suas consequências atingem indistintamente toda a população urbana.

É importante ainda indagar: qual a contrapartida pública na construção desse tipo de empreendimentos? Ela ocorre conforme está previsto na lei? Se ela existe, é preciso conferir se não estaria sendo usada em benefício da valorização imobiliária do próprio empreendimento. No caso específico do arranha-céu no entorno do Riacho Maceió, esta valorização já era presumida na origem da parceria. Ainda que estas aprovações estejam subordinadas à Comissão Permanente do Plano Diretor – CPPD é preciso questionar a legitimidade, sobretudo ética, da outorga onerosa, verificando quem efetivamente se beneficia e decide como estas compensações e recursos serão investidos, bem como o nível de participação democrática dos diversos agentes. Não estariam estes empreendimentos a serviço de exacerbação das desigualdades acumuladas nos diversos tempos da urbanização de Fortaleza, ratificando processos de fragmentação e segregação, agora sob a égide da articulação do capital imobiliário com o financeiro?

É preciso revelar também as contradições inerentes à edificação e sua inserção urbana. A concepção do empreendimento, conscientemente ou não, revela como o processo de financeirização do capital repercute na produção e consumo da arquitetura. Para Pedro Fiori Arantes (2), ao se referir aos ícones urbanos e arquitetônicos globais, a obtenção de lucro é proveniente muito mais da circulação e divulgação da imagem e status que os edifícios aludem que propriamente com os dividendos derivados da sua construção. Esta lógica suscita a produção de uma arquitetura única, espetacular e icônica.

É patente, a assimilação desta premissa no mercado imobiliário de várias cidades, seja pela articulação entre o capital corporativo/financeiro e o produtivo das incorporadoras e construtoras, seja na prática de agregar ao produto imobiliário um capital simbólico para incrementar o lucro. Assim, o valor de signo é incorporado ao edifício, por meio de vários símbolos (a forma icônica, a localização, a paisagem, o programa de necessidades) para potencializar o valor de troca, muitas vezes comprometendo o valor de uso, condição historicamente tão cara à arquitetura.

Edifício Beira Mar, Fortaleza
Imagem divulgação

No caso do edifício em questão, a localização na orla e defronte ao riacho previamente requalificado (inclusive com remoções e desapropriações), a altura, a expressão formal do edifício e a suposta (pós)modernidade que sintetiza, são potenciais atributos para obter a “renda da forma”, qual seja, atrair consumidores solventes e dispostos a investir e, por meio da arquitetura, ostentar seu status econômico e social, o que também não é uma novidade na história da arquitetura.

Por outro lado, conforme consta no material de venda do empreendimento, o projeto arquitetônico do arranha-céu admite se referenciar explicitamente no vocabulário de formas complexas e extremas concebidas pela falecida arquiteta iraquiana radicada na Inglaterra, Zaha Hadid, de grande expressão no jetset de starchitects. Ora, é preciso revelar a incoerência na adoção destas formas pretensiosamente “inéditas”, posto que, pelo contrário e, mais grave, expressam os processos miméticos em que arquitetura de Fortaleza está mergulhada diante do cenário internacional (Dubai se converteu em um modelo), recaindo em um provincianismo secular que remonta as práticas do ecletismo arquitetônico, em que o alinhamento à modernidade implicava em imitação. Assim, o consumo destes produtos imobiliários pode revelar um certo alheamento por parte dos potenciais clientes, que desconhecem as idiossincrasias da dimensão ética e estética da arquitetura, pois, embora o seu uso seja compulsório, ela não ocupa um lugar destacado no debate cultural.

A modernidade é “própria”, “conveniente” e “peculiar” (3), quando a cultura arquitetônica emerge da consciência do lugar (em toda a sua dimensão econômica, política, cultural e ambiental). Não significa defender uma atitude xenófoba em relação às influências exógenas, mas filtrá-las, ressignificando-as. O Pritzker Architecture Prize – o Nobel da Arquitetura – tem se direcionado mais recentemente para conceder a distinção a arquitetos, arquitetas ou coletivos, que possuem um protagonismo global em função de sua atuação em contextos locais, validando o antigo e sempre acertado lema da Universidade Federal do Ceará: “o universal pelo regional”.

De fato, a modernidade simbolizada pelo edifício em questão é conflitante: morar em um apartamento com um programa arquitetônico colossal denota ostentação, ainda que contrariando a composição dos núcleos familiares e os modos de vida contemporâneos, sobretudo dos mais abastados, contrastando com um ambiente urbano em que os resíduos prediais são lançados a céu aberto em uma praia que não goza de balneabilidade.

Quanto à inserção urbana, é importante questionar se a demanda por vagas de estacionamento não impacta negativamente os usos dos pavimentos térreos, bem como a sua interface com os passeios e vias públicas. Vale lembrar a proximidade do edifício à Igreja e Praça da Paróquia da Nossa Senhora da Saúde, lugar de peregrinação e de práticas cotidianas da comunidade do Mucuripe e Varjota. A construção do ícone compromete as visuais paisagísticas para o mar (com tendência a ser privatizada), proporcionadas pelo sítio elevado em que a singela edificação de valor histórico e patrimonial está localizada.

No processo de aprovação junto aos órgãos competentes e comissões deve se levar em conta se empreendimentos desta categoria cumprem a função social da propriedade. Não se trata de cerceamento do direito à propriedade privada, mas questionar se estes processos urbanos contemporâneos, chancelado pelo Estado e, notadamente com características neoliberais, estão de acordo com o que rege o Estatuto da Cidade.

Ao que tudo indica a “outorga onerosa” funda um novo ciclo no mercado imobiliário em Fortaleza, prova disso foi a demolição do Hotel Esplanada (1978), ícone da arquitetura moderna de Fortaleza, para edificar em seu lugar uma torre com gabarito de 126,74m e índice de aproveitamento de 6,0 (seis). O projeto já aprovado abre precedentes para um aumento excessivo da renda fundiária, ameaçando outras edificações, inclusive de valor patrimonial, e revelando uma modernização que se funda deixando em seu rastro a destruição do passado (4).

Como contraponto as estes poderes hegemônicos materializados na cidade, é sempre apropriado recorrer às práticas insurgentes, a exemplo do que ocorreu em Recife com a experiência de resistência do “Ocupe Estelita”.

Por fim, parafraseando Aldof Loos em “ornamento e crime”, ensaio em defesa de uma arquitetura adequada ao seu tempo por meio da denúncia aos usos e abusos do adorno no historicismo vigente à época, o estatuto contemporâneo do ornamento expresso na ostentação das formas icônicas e superficiais não pode implicar em delito (nos termos de Loos), em uma postura de descompasso e contraste com a realidade socioespacial de uma metrópole marcada por vulnerabilidades e desigualdades como Fortaleza, sob pena de investir contra o “direito à cidade”.

Edifício Beira Mar, Fortaleza
Imagem divulgação

notas

1
Lei Complementar n°062 / 2009, Plano Diretor Participativo de Fortaleza  (PDP-FOR).

2
ARANTES, Pedro Fiori. Arquitetura na era digital-financeira: desenho, canteiro e renda da forma. São Paulo, Editora 34, 2012.

3
Ver o conceito de modernidade apropriada de Cristián Fernández Cox (1935-2014).

4
PAIVA, Ricardo Alexandre; DIOGENES, Beatriz Helena Nogueira. Vida e morte do Hotel Esplanada, de Paulo Casé, em Fortaleza. ARQ.URB, v. 1, 2017, p. 47-60.

sobre o autor

Ricardo Alexandre Paiva é arquiteto (Universidade Federal do Ceará, 1997), mestre e doutor (FAU USP, 2005 e 2011). É professor adjunto do Curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Ceará e Coordenador do Programa de Pós Graduação em Arquitetura e Urbanismo e Design da UFC PPGAU+D-UFC. Coordena o LoCAU (Laboratório de Crítica em Arquitetura, Urbanismo e Urbanização) do DAU-UFC. É pesquisador do LABCOM (Laboratório de Comércio e Cidade) da FAU USP.

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