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minha cidade ISSN 1982-9922

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MENEZES, Márcia Gois de. Verticalização na faixa litorânea da praia 13 de julho. Elitização e prejuízos. Minha Cidade, São Paulo, ano 09, n. 105.01, Vitruvius, abr. 2009 <https://www.vitruvius.com.br/revistas/read/minhacidade/09.105/1858>.



Local originalmente formado por casas de pescadores e posteriormente por casas de veraneio das famílias mais abastadas da região, o Bairro Praia Treze de Julho passou por grandes transformações, e hoje não lembra em nada a Praia Formosa, sua antiga denominação outrora. As lagoas foram aterradas, do mangue só restou apenas uma faixa que contorna o calçadão e os antigos moradores foram expulsos pela forte pressão econômica imposta pela iniciativa privada.

Principal precursor dessa mudança tão significativa, a verticalização residencial aparece na década de 1970 como a característica mais expressiva do bairro, já que nesse momento não existia em nenhum outro ponto da cidade o aparecimento de muitos prédios com essa característica.

A localização dos prédios nessa região foi determinada, principalmente, pelo fator financeiro, já que os terrenos nas áreas centrais e nos bairros munidos de melhor infra-estrutura eram extremamente caros e estreitos. Para se construir dentro dos padrões do Código de Obras do Município de 1966, seria necessário adquirir de três a quatro lotes para locar apenas um prédio de apartamentos, o que tornava o empreendimento excessivamente oneroso. A Prefeitura então adquire terrenos nas áreas ao sul e sudoeste do bairro Centro, pertencentes à Marinha, e os delimita de forma que os lotes formassem áreas mais generosas.

Além do fator financeiro, os empreendedores já percebiam o valor das belezas naturais da região, que margeava o Rio Sergipe e tinha vista livre para o mar. No entanto, faltava ainda infra-estrutura à região para que o valor de comercialização dos apartamentos que se localizassem na faixa litorânea do bairro atingisse o que os empreendedores desejavam.

Mais uma vez, com o auxílio da Prefeitura Municipal de Aracaju, que executa melhorias na região (novos aterros, novas vias e loteamentos), as construtoras civis locais adquirem esses novos terrenos, deixando-os vazios durante alguns anos, enquanto que o interior do bairro ia sendo edificado. A partir de meados da década de 1970 mudanças significativas ocorrem no bairro Treze de Julho, tendo apenas um agente transformador e catalisador: a especulação imobiliária.

Até o ano de 1978, no entanto, apenas quatro edifícios residenciais haviam sido comercializados, mas conscientes do potencial que o bairro oferecia, em dez anos mais 17 prédios foram levantados, e ocorre uma verdadeira explosão no número de construções, tanto de casas como de prédios de apartamentos. A descoberta dos lucros que podem trazer os prédios de vários pavimentos encheu os olhos das construtoras locais (Norcon, Celi, Habitacional, Cosil, etc.) e de grupos de fora (Andrade Mendonça), que imediatamente compravam lotes e mais lotes somente visando a construção de tal tipologia. Até esse momento o potencial atrativo que a Avenida Beira-Mar possuía não havia sido explorado, e a concentração de tal tipologia permanecia ainda no interior da região. Os terrenos litorâneos não edificados permaneciam intocados, mas com seus futuros já traçados.

Nesse momento, os edifícios da Treze de Julho ainda possuíam padrões de médio porte, mas já reforçavam o conceito de zona nobre devido a propaganda referente às características naturais do local e o pensamento que tomava conta do país, de que residir em prédios altos era sinônimo de status social.

“a verticalização nas cidades brasileiras pode ser entendida como uma conjunção entre uma questão econômica, o desenvolvimento da incorporação imobiliária, e uma determinação política de uma classe burguesa que via no edifício alto um símbolo de modernidade e “status”, concretização no espaço de seu poder.” (1)

Apenas algumas empreendedoras se aventuraram a construir às margens do rio, nos poucos terrenos ainda não ocupados por casas residenciais, e até o início dos anos 1990, apenas sete edifícios faziam parte da paisagem. Somente em meados da mesma década é que o boom ocorre: a verticalização por prédios de alto luxo na Avenida Beira-Mar, ocupando aos poucos os terrenos onde antes se encontravam as tais residências unifamiliares, mudam o panorama da cidade. Tais prédios, de um a dois apartamentos por andar, agora eram o sonho de moradia de qualquer integrante das classes mais altas da população, pois além de passar a ter uma das mais belas vistas da cidade, teria também segurança e comodidade, já que em seu entorno um mini-centro comercial e de serviços já havia se desenvolvido.

Hoje o aumento na quantidade de prédios litorâneos é alarmante, chegando à marca média anual de quatro novos empreendimentos prontos para morar se integrando à malha urbana. As antigas casas foram dando lugar aos novos prédios e atualmente a faixa litorânea do bairro conta com 32 edifícios, numa extensão de aproximadamente 1,5 km, todos com um excelente padrão de moradia. São edifícios de um ou dois apartamentos por andar, com programas que variam de três a quatro suítes, duas a quatro vagas de garagem, gabinetes a home movies e dependência completa de empregada, variando de 200 m2 a 500 m2 de área útil total. Com intensa área de lazer, que conta com salões de festas, salões de jogos, piscina, sauna, parque infantil, academia de ginástica e quadra poliesportiva. Um deles, o mais luxuoso da área, conta com piscina privativa para todos apartamentos.

O processo de valorização da área deu certo, provocando o efeito desejado. Hoje a Treze de Julho possui o metro quadrado de moradia mais caro do Estado, de “R$ 91,00 o metro quadrado, para as zonas mais interioranas, a R$ 180,00, para as localidades às margens do Rio Sergipe” (2).

No entanto, nessa desenfreada busca pelo lucro, as construtoras responsáveis pela edificação desses inúmeros prédios deixaram para segundo plano os cuidados com o panorama urbanístico e ambiental da cidade. A começar pelo intenso adensamento populacional ocorrido em tão pouco tempo, em descompasso com a infra-estrutura local disponível. Devido ao aumento alarmante no número de prédios e conseqüentemente, no número de usuários dessa infra-estrutura, já se observam problemas de abastecimento de água e esgotamento sanitário, telefonia e congestionamento de trânsito. É unânime a reclamação sobre o intenso barulho provocado pelos veículos, que em hora de pico buzinam constantemente e em outros momentos passam em alta velocidade.

Em desrespeito às legislações urbanas e ambientais os prédios se erguem sem cerimônia: recuos entre as edificações e as vias coletoras, e entre uma edificação e outra não são cumpridos, sendo menores dos que os recomendados; coeficientes de permeabilidade chegam a 0% em alguns casos quando deveria ser de 10% nessa localidade, segundo o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Aracaju; e esgotos são despejados no rio sem nenhum tratamento.

“Os invasores poderosos, burlando ou influenciando as leis, partem para a especulação imobiliária, enchendo a cidade de espigões, numa concentração exagerada de moradias, esquecendo-se, estupidamente, do equilíbrio espacial desta cidade, criando problemas de convivência para o povo. Esta ação especulativa deverá ser freada, como novas leis, fiscalização, atuações e demolições, para o bem da própria comunidade” (3).

Agressões em ambos os aspectos ocorrem todos os dias, e o poder público, conivente com essa situação, deixa os poderosos tomarem conta desse bem tão precioso, que é a cidade — ferida pela ganância de uns e entregue à própria sorte pela ignorância de outros.

notas

1
NERY, Juliana Cardoso. A construção da paisagem urbana das grandes cidades brasileiras: o arranha-céu e o processo de verticalização como elementos de transformação do espaço construído. Artigo elaborado a partir do capítulo “A metrópole e o edifício alto” da dissertação de mestrado: NERY, Juliana Cardoso. “Configurações da Metrópole Moderna: os arranha-céus de Belo Horizonte 1940/1960”. Salvador: Dissertação de Mestrado PPGAU-UFBA, 2001.

2
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Quadro valor m2 X localidade em Aracaju, 2000.

3
CHAVES, Rubens. Aracaju: para onde vai? Aracaju: Edição do Autor, 2004, p. 269.

sobre o autor

Márcia Gois de Menezes, Mestranda em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, graduada em Arquitetura e Urbanismo e especialista em Gestão Urbana e Ambiental pela Universidade Tiradentes – Aracaju

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