Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 8 – Operação urbana Água Branca, revisão e proposição (1)
José Magalhães Jr.

José Magalhães Jr é arquiteto formado pela FAU Mackenzie e doutorado pela FAUUSP. Professor de Projetos Urbanos da FAU Mackenzie e diretor de Projetos Urbanos da SEMPLA / SP.

Operação urbana Água Branca

A estrutura fundiária existente na área da Operação Urbana é resultante do processo de ocupação que caracterizou a formação da região da Água Branca: ao sul das linhas ferroviárias, abrangendo parte dos bairros de Pompéia e Perdizes, predominou o uso residencial, sobre quadras de traçado e dimensões regulares; já ao norte das ferrovias e até a calha do rio Tietê predominou o uso industrial, com lotes e quadras de grandes dimensões, ao lado de extensas glebas de propriedade pública e particular ainda hoje com baixo aproveitamento.

A região da Água Branca teve como indutor do desenvolvimento urbano a própria ferrovia, sendo que, como conseqüência desse fato à ocupação ligada aos usos industriais definiu a atual paisagem construída: depósitos, armazéns e galpões industriais. Com a dinâmica da evolução industrial conduzindo à desativação das unidades existentes ao longo das ferrovias em favor de áreas maiores localizadas em regiões não urbanizadas, próximas às rodovias notadamente a partir da década de 60, o bairro e suas proximidades perderam importância como pólo produtivo da cidade, a exemplo do processo ocorrido ao longo dos outros segmentos da ferrovia, na Mooca e Ipiranga.

Dois elementos de grande significação marcam a região: o rio Tietê e as ferrovias. Tidos há décadas como obstáculos físicos que dificultam a integração espacial e fatores de degradação da região, estes elementos passaram a se afirmar como os principais indutores da renovação urbana, na medida em que se encontram em andamento as obras de rebaixamento da calha e despoluição do rio e prevê-se a modernização das linhas férreas, adequando-as ao padrão de funcionamento das linhas de metrô. Em ambos os casos abrem-se a possibilidade de uma nova concepção urbanística que recupere a função paisagística do Tietê e de parte de sua várzea, além da reorganização espacial da orla das ferrovias através da readequação de seus traçados, e que induza novos padrões de uso e ocupação do solo.

Os viadutos da Avenida Antártica e Avenida Pompéia, eixos principais de transposição da ferrovia, foram implantados entre o final da década de 60 e início da década de 70. Até então, os únicos pontos de travessia eram os viadutos da Avenida Pacaembu e o viaduto da Lapa, a passagem em desnível na Estrada Velha de Campinas (atual Avenida Raimundo Pereira de Magalhães) e as passagens em nível na Avenida Santa Marina e Rua do Curtume. A ligação longitudinal com os bairros da Barra Funda e Bom Retiro, atual Avenida Ermano Marchetti/ Marquês de São Vicente, não estava totalmente implantada no início dos anos 70. O resultado disto é a ocupação recente da região, principalmente a partir da Avenida Pacaembu e Avenida Santa Marina.

A região encontra-se próxima da área central e do centro histórico da cidade e apresenta boas condições de macro-acessibilidade em função do sistema viário de porte e da presença do terminal Intermodal da Barra Funda. No entanto, devido ao processo de ocupação industrial da porção entre as ferrovias e o rio e a forma de inserção das linhas férreas, a micro-acessibilidade é deficiente e truncada. A ocupação desordenada das encostas e da várzea do Tietê é fator preponderante e agravante dos problemas de drenagem que a região enfrenta.

Na medida em que tenham sucesso às iniciativas para a despoluição do rio Tietê, reforça-se a tendência de recuperação e transformação de sua várzea para o uso público com atividades de lazer. A estrutura de suporte a este cenário, o conjunto de instalações residenciais de padrão médio é também fator importante no processo de atração de moradias para a região central da cidade.

O plano de obras da Operação Urbana Água Branca aponta para a necessidade de complementação e integração do sistema viário além da elaboração de diagnósticos que forneçam as diretrizes de revisão de projetos e implantação de obras de drenagem. A existência de glebas vazias ou com baixo aproveitamento - da ordem de 1.100.000 m² - reforça as potencialidades de renovação urbanística da região. A este fato soma-se o de serem poucos os proprietários destas glebas e de que boa parte delas pertence ao poder público (federal e municipal, principalmente), facilitando a interlocução e o entendimento para a implementação do processo de renovação urbana.

Definição e caracterização da área

A Operação Urbana Água Branca compreende um conjunto de ações coordenadas pela Prefeitura com a participação da iniciativa privada que visa melhorar as condições urbanísticas da região. Seu perímetro de intervenção encerra 504 ha de área bruta e foi definido em função dos planos de urbanização já existentes para a região desde a década de 70 e do potencial urbanístico da região e adjacências.

Apesar de sua localização privilegiada, uma série de obstáculos prejudicou o pleno desenvolvimento da Operação Urbana primeiramente prevista e ainda em vigor:

• O zoneamento restritivo em algumas áreas desestimula a ocupação - áreas exclusivamente industriais.
• Problemas de drenagem fazem com que a região sofra constantes inundações.
• As ferrovias que cortam a região são barreiras de difícil transposição para veículos e pedestres.
• O tipo de uso e o estado de conservação dos imóveis ao longo da faixa da ferrovia induzem à deterioração do entorno.
• O sistema viário interno apresenta descontinuidades que prejudicam a circulação e integração dos bairros vizinhos.

Perímetro de intervenção

Apesar destes obstáculos, a região apresenta características que, aliadas aos mecanismos e ações previstas neste projeto, podem propiciar as condições adequadas para a sua revalorização e desenvolvimento:

• Proximidade com vias de circulação de alta capacidade como a Marginal Tietê, Avenida Pacaembu, Avenida Francisco Matarazzo e Avenida Sumaré, possibilitando fácil acesso de automóveis vindos de diversas regiões da cidade.
• Oferta de transporte de alta capacidade (trem metropolitano e metrô) facilitando o acesso do público de praticamente qualquer ponto da cidade e região metropolitana.
• O tramo oeste do metrô comporta aumento de demanda, favorecendo o adensamento da região.
• Proximidade com bairros de bom padrão de ocupação que podem induzir a mudanças nos padrões atuais.
• Existência de grandes áreas vazias ou sub-utilizadas.
• Oferta de equipamentos de lazer e cultura de médio e grande porte (Sesc Pompéia, Memorial da América Latina, Parque Fernando Costa, PlayCenter).

O objetivo deste projeto é promover, através de uma série de mecanismos, o desenvolvimento da região de modo equilibrado, dando condições para que os obstáculos sejam superados e o potencial da região seja plenamente utilizado. Os principais aspectos a serem observados neste processo são:

• Estabelecimento de novos padrões de uso e ocupação, compatíveis com as potencialidades da região.
• Estabelecimento de diretrizes para a ocupação racional dos grandes vazios urbanos.
• Melhoria e complementação do sistema de drenagem.
• Alteração, ampliação e implantação de sistema viário.
• Garantia de padrões ambientais e paisagísticos adequados com a criação de espaços públicos, implantação de áreas verdes e controle de permeabilidade do solo.

Mecanismos da operação urbana

A Operação Urbana é um instrumento legal que possibilita a execução de obras e serviços num determinado perímetro com recursos captados a partir da permissão de exceções à Lei de Zoneamento. Proprietários e investidores cujos imóveis estejam localizados no perímetro abrangido pela Lei da Operação Urbana podem solicitar, mediante o pagamento de contrapartida:

1. Alteração de índices e usos previstos na Lei de Zoneamento e no Código de Obras e Edificações.

2. Cessão do espaço público aéreo e subterrâneo.

3.Transferência do potencial construtivo não utilizado dos imóveis tombados pelo Patrimônio Histórico em troca do compromisso da manutenção e preservação destes bens culturais.

4. Regularização de construções, reformas e ampliações executadas em desacordo com a legislação.

5. Utilização de usos não permitidos na Lei de Zoneamento.

Os recursos assim obtidos serão aplicados exclusivamente em obras previstas na lei da Operação Urbana, na área contida por seu perímetro. Assim, os recursos aplicados voltam na forma de benefícios para os empreendedores e para a comunidade da região.

É importante salientar que a adesão à Operação Urbana não é obrigatória, e que estes mecanismos poderão ser utilizados por proprietários de imóveis situados dentro do perímetro em concordância com seus interesses econômicos.

A contrapartida pela concessão dos benefícios poderá ser paga em dinheiro, em bens imóveis ou através da execução de obras constantes da Lei. As propostas apresentadas serão analisadas, caso a caso, por um Grupo de Trabalho Intersecretarial composto de representantes das Secretarias de Planejamento, Habitação, Vias Públicas, Sub-Prefeituras, Verde e Meio Ambiente e Transportes, sob coordenação da EMURB.

Após a análise do Grupo de Trabalho, a proposta é submetida à deliberação da Comissão Normativa de Legislação Urbanística, a quem compete a aprovação final. Aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo em 09 de novembro de 1994, foi sancionada em 18 de maio de 1995 a Lei n. º 11.774 que institui a Operação Urbana Água Branca.

Resultados da Lei n° 11.774 / 94

Esta lei tinha como justificativa recuperar um segmento da cidade que, bem localizado, apresenta nível de aproveitamento aquém de sua potencialidade, dada a acessibilidade e infra-estrutura de que dispõe. A estrutura fundiária resultante do processo de ocupação, próprio do uso industrial, apresenta grandes quadras que dificultam os deslocamentos de pedestres, e sistema viário inadequado ao processo de renovação lote a lote. A presença da ferrovia, indutora da primeira ocupação, ao “cortar” longitudinalmente de leste a oeste toda a área, dificulta a articulação viária transversal de norte a sul.

Dadas às condições acima descritas, a parcela da área ao sul da ferrovia, em função da acessibilidade pelo corredor da Avenida Francisco Matarazzo, do Terminal Intermodal da Barra Funda e o Memorial da América Latina e ser lindeira aos bairros Perdizes e Pompéia, vem apresentando um processo de renovação distinto da parcela norte. De uma maneira geral a ocupação se apresenta bastante heterogênea em todos os 504 ha da área da operação Água Branca.

Passados quase cinco anos, apenas um grande empreendimento – Centro Empresarial Água Branca – conjunto de torres comercias, das quais quatro estão construídos, se implantou usufruindo os benefícios da Operação Urbana.

Como contrapartida foi custeada a construção do prolongamento da Avenida Auro de Moura Andrade e a restauração da “Casa das Caldeiras”, patrimônio histórico tombado localizado na área.

Desde os estudos que orientaram o planejamento e institucionalização da Operação Urbana Água Branca, houve transformações na área, a indicar seu potencial urbanístico.

Chama a atenção, o fato dos empreendimentos, exceto o “Centro Empresarial Água Branca”, realizarem-se sem usufruir os benefícios previstos na lei da Operação Urbana, revelando que o zoneamento da área é adequado à expectativa do mercado imobiliário na região.

No entanto, a grande atividade imobiliária não é decorrente da Operação Urbana e sim decorrente da implantação do Terminal Intermodal da Barra Funda. As grandes glebas e quadras no interior do perímetro da operação permanecem estagnadas.

Para buscar os motivos pelos quais a Operação Urbana Água Branca não obteve o êxito para o qual fora projetado, a despeito do local reunir condições mais propícias para tanto, é necessário não apenas reorientá-la, eis que a região permanece sendo uma das mais promissoras para receber este instrumento, como também para que se extraia desta análise, orientações que contribuam para a proposição de outras tantas que se encontram em preparação.

A Operação Urbana Água Branca, inserida no contexto da Diagonal Norte, precisa ser estudada de forma a integrar-se funcionalmente às demais, gerando indução à continuidade do encadeamento das Operações previstas pelo Plano Diretor.

O novo Plano Diretor propõe a interconexão de várias Operações Urbanas que se estendem desde o Rodoanel, em Perus-Pirituba, até a Lapa de Baixo, continuando ao longo da ferrovia passando pela Água Branca, Luz, onde se articula com a Operação Urbana Carandiru, prosseguindo pelo Parque D. Pedro II e Brás, estendendo-se pela margem direita do Rio Tamanduateí até a divisa com São Caetano.

Em longo prazo essa sucessão de Operações Urbanas será articulada por transporte de passageiros sobre trilhos, segundo o Plano Integrado de Transportes Urbanos - PITU, que articula linhas de Metrô subterrâneas com Metro de superfície que aproveitam linhas ferroviárias ociosas. A médio e curto prazo, o tramo norte das operações é articulado pela melhoria do sistema viário e pelo corredor exclusivo de ônibus São João - Pirituba.

O que fazer?

Em Maio de 2001, foi criado um Grupo de Trabalho Intersecretarial, com a coordenação da SEMPLA com o objetivo de reavaliação crítica e proposição de elementos para a elaboração de resolução normativa estabelecendo as seguintes diretrizes:

1. O estabelecimento de um projeto urbanístico abrangente quanto às intervenções que seriam promovidas, e que contemplasse a diversidade de usos, desejável para o local e hoje entendido como essencial para que se coloque em evidência a característica de múltiplos usos e atividades pretendida para esta região, ao contrário da tendência à especialização ainda hoje acentuada naquele território.

O projeto preveria a formação de um ambiente onde prevalecessem os múltiplos usos da cidade e para tanto proporia a formação de uma trama viária que reduzisse a dimensão das quadras resultantes do parcelamento voltado para a ocupação industrial, subdividindo quarteirões, favorecendo o desmembramento de lotes, contribuindo para a fluidez no local.

2. Em contrapartida, o poder público municipal ordenaria os investimentos públicos na região que em vista da ausência de políticas públicas façam confluir para objetivos comuns, papel fundamental do projeto.

3. A Operação Urbana como um mecanismo legal que desencadeia a aplicação de investimentos imobiliários, no interior do perímetro em que essa se estabelece no caso da Água Branca, mostrou-se ineficaz para promover a precipitação desse fenômeno. O poder público revelou-se tímido neste sentido, já que a lei que instituiu a Operação Urbana prevê tão somente, no seu artigo 18º, a constituição de um fundo (FEAB), e para a sua gestão, cria um conselho composto quase que exclusivamente por diretores da EMURB.

Ao contrário ao que se propõe, poder-se-ia criar uma administração própria para uma determinada Operação Urbana, voltada para ações de incentivo à utilização dos benefícios previstos em lei e acompanhamento dos seus resultados.

Cada uma das três operações urbanas institucionalizadas: Faria Lima, Centro e Água Branca, apresenta forma de gerenciamento e administração diferentes. No caso da Água Branca, a contrapartida realiza-se mediante o custeio de obras previstas no projeto, podendo também ser feita através de recursos financeiros correspondentes a uma ou mais obras dentre aquelas elencadas como fundamentais para a renovação da área. Dentre as obras previstas para serem financiadas pelo processo da Operação Urbana estão aquelas necessárias para a transposição da ferrovia e correção de problemas de macro e micro drenagem das diferentes zonas de uso, assim a Operação Urbana Água Branca deverá ser mais bem recebida pelo mercado.

Recomendações

Dos estudos e análises realizados pelo grupo de trabalho constituído pela Portaria nº 132/2001, visando a avaliação dos resultados da Operação Urbana Água Branca, conclui-se que sejam adotados os seguintes procedimentos:

1. Realização de levantamentos que atualizem as informações relativas à área e a respeito dos interesses dos empreendedores imobiliários para o local, de acordo com a metodologia que vem sendo empregada na elaboração de novas Operações Urbanas. Para tanto, tal levantamento terá de se deter ao menos em:

1.1 Apontar as predominâncias e mudanças no uso do solo e novas edificações construídas em toda a área, segundo as diferentes subáreas, desde a institucionalização da Operação Urbana.

1.2 Analisar a divisão do local em subáreas, consideradas na Lei 11.774, com vistas a rever esta divisão e apontar outras estratégias de aproveitamento para cada uma delas.

2. Preparação de termo de referência visando à contratação de projeto urbano completo, na qual em seu programa de necessidades, terá de incluir:

2.1 Configuração de espaço urbano contínuo que, tomando a linha férrea como seu eixo de referência, se estenda ao longo do trecho situado no interior da área objeto da Operação Urbana e seja seu elemento principal de referência.

2.2 Articulação dos pólos de centralidades identificados no Plano Diretor para o local e demais diretrizes estabelecidas por este para a região.

2.3 Vinculação com a várzea e marginais do Tietê.

3. Realização simultânea, uma vez concluída as duas tarefas anteriormente expostas, das seguintes atividades:

3.1 Contratação do projeto urbano, com base no Termo de Referência cujo programa de necessidades será preparado pela SEMPLA.

3.2 Adequação do texto da Lei nº 11.774 às diretrizes resultantes dos trabalhos acima indicados.

3.3 Constituição de instância de gerenciamento da Operação Urbana que se incumbirá de coordenar as intervenções na região e incentivar a utilização dos benefícios propiciados. Esse organismo promoverá o processo de negociação entre o poder público e a iniciativa privada.

4. Com respeito à pertinência da Operação Urbana Água Branca, em face do proposto pelo Plano Diretor, no que concerne às Operações Urbanas, tem-se que:

4.1 A área dispõe de extensas propriedades públicas, o que de acordo com o artigo 93 do Plano Diretor propiciaria a ocupação mais intensa da região.

4.2 O projeto do corredor de ônibus São João-Pirituba, no trecho da Avenida Francisco Matarazzo, enquadra a área da Operação Urbana no que prevê o artigo 99 do Plano Diretor.

4.3 A estrutura fundiária local sugere a aplicação do artigo 130 proposto pelo Plano Diretor, que prevê a intervenção urbana com o objetivo de promover o parcelamento compulsório.

Medidas imediatas

1. Análise Imobiliária e fundiária no perímetro da Operação Urbana e nas regiões lindeiras identificando o valor da terra, e atividade imobiliária por segmento atendido.

2. Estabelecer programa de uso e ocupação visando à contratação de projeto urbanístico para o local. Para tanto é necessário também rever e atualizar as indicações contidas na Lei nº 11.774, no tocante às intervenções no local, sobretudo quanto ao sistema de drenagem, transposição da linha férrea, entre outras.

3. Contratação de projeto urbanístico com base no programa acima mencionado.

Postulação de São Paulo a Sede dos Jogos Olímpicos 2012

Projeto e legado

A oportunidade oferecida pela promoção de eventos esportivos internacionais na cidade de São Paulo abriu a possibilidade de pensar a requalificação de extensas áreas vazias e sub-aproveitadas numa região que se caracteriza como extensão da área central da cidade. Situada a cerca de cinco quilômetros do Centro histórico, a região abrangida pela Operação Urbana Água Branca conta com grandes vazios urbanos indicando concretamente a possibilidade para implantação de novos equipamentos esportivos seguindo uma tendência histórica deste trecho da várzea do rio Tiête.

O Plano Diretor proposto para os Jogos Olímpicos de 2012 em São Paulo inseria todas as instalações esportivas dentro da própria trama urbana da metrópole. Propunha-se criar uma Cidade Olímpica, maximizando o seu uso após os Jogos. Dentro de São Paulo “Cidade Olímpica” as instalações e Vilas Olímpicas foram agrupadas em cinco núcleos reservados durante os Jogos, distribuídos principalmente ao longo dos rios Tiête e Pinheiros e do grande lago artificial de Guarapiranga. No núcleo Água Branca foram propostas, entre outras instalações, a Vila Olímpica e o Estádio Olímpico.

O projeto da Vila Olímpica é de autoria do arquiteto Paulo Mendes da Rocha e equipe. A concepção do projeto contemplava a integração total da Vila Olímpica com a área urbana da Cidade. Assim, o uso pós-olímpico seria privilegiado, deixando um legado de enorme importância para São Paulo.

A implantação da Vila Olímpica no perímetro da Operação Urbana Água Branca, com as adequações programadas e um projeto arquitetônico criativo, proporcionaria um local confortável, agradável e seguro para os atletas, em perfeitas condições de integração com a Cidade nos períodos olímpico e pós-olímpico. O projeto previa dois conjuntos funcionais definidos como Zona Residencial e Zona Internacional, configurados por meio de cinco estruturas espaciais que abrigariam: Áreas das Habitações, Área de Treinamento, Pavilhão Olímpico, Torres de Serviços e Esplanada das Bandeiras. A área das habitações de uso misto privilegiava o uso habitacional vertical, condizente com a vocação da região e com as condições mercadológicas para sua viabilização pela iniciativa privada.

A construção da Vila Olímpica pretendia impulsionar e “orquestrar” o processo de transformação das glebas não-urbanizadas e áreas lindeiras, reconfigurando-as como zona mista de comercio e serviços.

Concurso Bairro Novo

A indagação principal do concurso foi: Como deve ser o bairro ideal para morar em São Paulo no século XXI? Quais as características de suas ruas, seus espaços públicos, sua habitações, seus locais de trabalho e de lazer, seu abastecimento local? Como se deve nele circular: a pé, de automóvel, com veículo especial? E qual a mescla de atividades mais adequada para obter a melhor qualidade de vida possível, maximizando a tecnologia de ponta deste século e refletindo a cultura e os hábitos paulistanos, cosmopolitas? Qual o projeto de um novo grande bairro que possa ser exemplar e paradigmático de uma São Paulo metrópole global, mais justa, moderna e bonita?

Foi objetivo do Concurso Bairro Novo transcender as proposições teóricas ou acadêmicas. Pretende-se efetivamente criar um Bairro Novo em área de cerca de 1 milhão de m², numa região próxima ao centro de São Paulo, que se caracteriza por possuir ótimas condições de acessibilidade e pela existência de grandes glebas vazias ou sub-utilizadas de propriedade pública ou privada.

Neste sentido a Prefeitura do Município de São Paulo promoveu, através da Secretaria de Planejamento Urbano – SEMPLA e a Empresa Municipal de Urbanização - EMURB um concurso nacional para um projeto urbano.

A iniciativa do concurso para o projeto “Bairro Novo" insere-se num conjunto de ações da Prefeitura Municipal de São Paulo que nos últimos anos vem superando os obstáculos ao pleno desenvolvimento da região e equipamentos públicos, compatíveis com as novas condições de centralidade da área: alta acessibilidade e atividades diferenciadas (terminal intermodal da Barra Funda, Memorial da América Latina) pretendendo a ocupação e proposição de novas atividades para as glebas e edificações subutilizadas; a melhoria das condições ambientais e ampliação das qualidades urbanas e das práticas sociais desse setor; viabilizar a implantação de empreendimentos através das participações dos diversos proprietários, agentes imobiliários e poder público; propondo empreendimentos imobiliários nas glebas existentes na área-foco, através da revisão da Lei 11.774/95 (Operação Urbana Água Branca) e compatibilização com as diretrizes do Plano Diretor Estratégico e respectivo Plano Regional.

Objetivo do concurso

O objetivo do Concurso foi selecionar um projeto urbano em nível de Estudo Preliminar, a ser implantado na Área de Intervenção, localizada na Região da Água Branca, município de São Paulo, composta por áreas de propriedade da Prefeitura do Município de São Paulo e outros.

O projeto urbano deveria ser composto por um conjunto de intervenções de reordenação urbanística que contemplassem, no mínimo, os seguintes objetivos gerais:

• Ocupar e propor novas atividades para as glebas existentes na área foco de intervenção, conforme a composição de atividades expressas no Termo de Referência;
• Melhorar as condições ambientais e ampliar as qualidades de vida urbana e as práticas sociais desse setor;
• Viabilizar a implantação de empreendimentos, através da participação de agentes públicos e privados;
• Criar áreas e equipamentos públicos, compatíveis com as novas condições potenciais de centralidade da área foco de intervenção e com suas características de alta acessibilidade e presença de atividades diferenciadas;
• Fornecer parâmetros a partir das propostas apresentadas no Concurso, à futura revisão da Lei 11.774/95 (Operação Urbana Água Branca) desde que sejam compatíveis com as diretrizes do Plano Diretor Estratégico e respectivo Plano Regional, da Prefeitura do Município de São Paulo.

Para efeito da elaboração e apresentação das propostas foram elaborados diretrizes e critérios de atuação nas áreas de intervenção. Para tanto a área objeto do concurso foi dividida em Área Foco de Intervenção e Região de Referência. Foi indicado a consulta ao documento PRIOU- Plano Referência de Intervenção Urbanística (SEMPLA, 2004) (2).

O quadro de áreas disponíveis e as diretrizes básicas para a composição da mescla de usos foram as seguintes:

Áreas abrangidas pelo projeto

Distribuição das áreas líquidas propostas (de terrenos e áreas construídas)

O Projeto Vencedor

Trecho da Ata da Comissão Julgadora (3) do Concurso Bairro Novo, referente ao projeto vencedor:

“O projeto PR 1051, classificado em primeiro lugar responde à expectativa de um bairro diferenciado, indicando uma forma de habitar em São Paulo diferente da atual tendência de condomínios em edifícios altos e isolados.

Possui bom conceito geral, enaltece a vida do bairro, controla a trama urbana com boa escala das ruas, calçadas, galerias, e áreas privativas. Propõe uma boa separação e seqüência de etapas, facilitando a sua implementação e a realização de parcerias público-privadas destinadas a acelerar a gradual implantação do novo bairro. Na primeira etapa indica-se adequadamente a construção, ao lado dos edifícios da Construtora Ricci, de hotel com espaços para convenções, ao qual conviria acoplar uma estação Ada CPTM, constituindo um módulo indutor adequado. As quadras compostas por prédios contíguos de pavimentos térreo mais seis pavimentos permitem a participação de empreendedores e construtores de médio porte na construção do bairro. O partido adotado aceita diversidade de escala e insere edifícios destinados a HIS ao lado dos demais prédios em lugar de segregá-las. Estabelece a escala e o volume dos espaços privados a partir do desenho dos espaços públicos e promove ruas e esquinas animadas, dando condições para uma vida de bairro marcada pela mistura de usos e pessoas. Algumas recomendações são alinhadas: conviria dar uma atenção menos marginal para o parque proposto, garantir a existência de marcos referenciais urbanos avaliando a conveniência de verticalizações pontuais, além de aprofundar as soluções hidráulicas. Será necessária proceder à negociação com os clubes a fim de adequá-los a trama urbana proposta da melhor forma possível. Trata-se indubitavelmente de uma experiência urbanística digna de ser implantada. O resultado do concurso, assim como o alto nível da participação nacional, aponta para a importância desta forma de seleção para obras urbanísticas e arquitetônicas de relevada importância.

Revisão da Operação Urbana Água Branca

A revisão da Operação Urbana Água Branca deverá alterar a Lei 11.447/95 estabelecendo novas diretrizes e mecanismos com a implantação do plano urbanístico vencedor do Concurso Nacional de Projeto Urbano, denominado “Bairro Novo”. Dentre as novas diretrizes urbanísticas a serem estabelecidas, por exemplo, está a indução à promoção de conjuntos edificados, priorizando o desenho urbano de quadra em detrimento da unidade isolada por lote; o aumento da densidade urbana compatível com a estrutura viária local; a reversão de situações de subaproveitamento de infra-estrutura urbana instalada; estimulando o consumo de estoque potencial adicional de construção e o incentivo à ocupação com uso misto conjugando uso residencial e não residencial (4).

Notas

1
O presente artigo é parte final de uma série de artigos sobre o assunto, disponibilizados nesta mesma editoria:

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 1. Introdução". Arquitextos, Texto Especial nº 295. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp295.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 2. Operação Urbana Faria Lima: relatório de avaliação crítica". Arquitextos, Texto Especial nº 300. São Paulo, Portal Vitruvius, abril 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp300.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 3 – Operações Urbanas: plano-referência e proposições". Arquitextos, Texto Especial nº 305. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp305.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 4 – Operação Urbana Butantã-Vila Sônia". Arquitextos, Texto Especial nº 310. São Paulo, Portal Vitruvius, maio 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp310.asp>.

SALES, Pedro M. R. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 5. Diagonal Sul: território a tempo". Arquitextos, Texto Especial nº 315. São Paulo, Portal Vitruvius, junho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp315.asp>.

BERNARDINI, Marcelo M. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 6 – Operação Urbana Vila Leopoldina – Jaguaré". Arquitextos nº 062.03. São Paulo, Portal Vitruvius, julho 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq062/arq062_03.asp>.

OLIVEIRA, José Geraldo Martins de. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 7 – Operação Urbana Carandiru – Vila Maria". Arquitextos nº 065.03. São Paulo, Portal Vitruvius, outubro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq065/arq065_03.asp>.

MAGALHÃES JR. , José. "Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projeto. Parte 8 – Operação urbana Água Branca, revisão e proposição". Arquitextos nº 066.03. São Paulo, Portal Vitruvius, novembro 2005 <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq066/arq066_03.asp>.

2
Vide Parte 3: PRIOU: plano-referência de Intervenção e ordenamento urbanístico – Operações Urbanas em São Paulo: crítica, plano e projetos.Pedro M.R. Sales- arquitextos- junho 2005.

3
A Comissão Julgadora foi composta, de acordo com o edital do concurso, pelos arquitetos: Alberto Rubens Botti (IAB/SP), Alfredo Máximo Garay(Argentina), Jorge Wilheim(SEMPLA), José Magalhães Jr.(SEMPLA), Luiz Fernando de A. Freitas(IAB/RJ), Nádia Somekh(EMURB), Paulo de Melo Zimbres(IAB/DF).

4
Equipe técnica da Operação urbana Água Branca (os estudos referentes à revisão da operação Água Branca foram iniciados durante a gestão da Prefeita Marta Suplicy):
Secretaria Municipal de Planejamento Urbano – SEMPLA: Jorge Wilheim (Secretário)
Departamento de Projetos Urbanos: José Magalhães Jr. (Diretor)
Coordenação técnica da Operação Urbana: Arquiteto Marcelo Bernardini
Coordenador do Projeto Bairro Novo: Arquiteto José Magalhães Jr.
Análise e proposta urbanística: Arquitetos Marcelo Ignatios, Marilena Fajerstejn, Marta Lagreca e Vladir Bartalini
Dados TPCL: Economista Fabio Barbara / FESPSP; Sociólogo Paulo Rapoport; Pesquisa e edição gráfica – estagiários; Gabriela Audi, Marcela Souza e Marco Soletto
Apoio administrativo: Cacilda Guilhermina de Souza e Teresinha de Donato Machado
Consultoria em mercado imobiliário: H. Ricardo Barbara/FESPSP
Projeto Bairro Novo: Arquitetos Euclides Oliveira, Dante Furlan e Carolina de Carvalho

A continuidade dos estudos de revisão da Operação Urbana Água Branca nos seus aspectos e condicionantes Projetuais, Legais e Negociais estão sendo elaborados na a atual gestão do Prefeito José Serra:
Secretaria Municipal de Planejamento – SEMPLA: Francisco Vidal Luna (Secretário)
Departamento de Projetos Urbanos – SEMPLA: José Magalhães Jr. (Diretor)
Empresa Municipal de Urbanização – EMURB: Heloisa Maria de Salles Penteado Proença (Presidente)
Superintendência de desenvolvimento – EMURB: Diana Teresa di Giuseppe
Gerência de Operações Urbanas – EMURB: Vladir Bartalini

Operação Urbana Água Branca. Mapa da área de atuação apresentada pela referência GEGRAN 1972

Operação Urbana Água Branca. Plano-Referência de Intervenção e Ordenação Urbanística. Vista de conjunto da área de atuação

Projeto Olímpico – Vila Olímpica e Estádio Olímpico: Paulo Mendes da Rocha e Equipe. Maquete eletrônica:  Roberto Klein

Projeto Olímpico – Vila Olímpica e Estádio Olímpico: Paulo Mendes da Rocha e Equipe. Maquete eletrônica:  Roberto Klein

Operação Urbana Água Branca. Situação e condições de uso e ocupação da área

Operação Urbana Água Branca. Situação e condições de uso e ocupação da área

Projeto Bairro Novo: Arquiteto Euclides Oliveira, Arquiteto Dante Furlan e Arquiteta Carolina de Carvalho

Projeto Bairro Novo: Arquiteto Euclides Oliveira, Arquiteto Dante Furlan e Arquiteta Carolina de Carvalho. Maquete eletrônica: Fernando Romano

Operação Urbana Água Branca. Ordenamento urbanístico, solo privado: nova setorização proposta

Operação Urbana Água Branca. Ordenamento urbanístico, solo privado: faixas de adensamento proposto

Revisão da Operação Urbana Água Branca – Imagem Síntese. Maquete eletrônica: Felipe Francisco de Souza

Revisão da Operação Urbana Água Branca – Imagem Síntese. Maquete eletrônica: Felipe Francisco de Souza

Revisão da Operação Urbana Água Branca – Imagem Síntese. Maquete eletrônica: Marcelo Fonseca Ignatios

Revisão da Operação Urbana Água Branca – Imagem Síntese. Maquete eletrônica: Marcelo Fonseca Ignatios

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